经济学将财货价值区分为使用价值use资料.pdfVIP

第一章 緒論 經濟學理論將財貨價值區分為使用價值（use value）及交換價值（exchange value），將此概念衍生至不動產資產價值並連結證券市場交易形態中，構築成本文 的討論。 第一節 研究動機 不動產包括土地及其定著物 ，具耐久使用之特性 ，且屬於社會生活中的基本需 要。整體而言，社會對於不動產的需求甚為穩 定，相對地需求彈性非常小。然而不 動產價值高昂，使其成為家庭財富結構中主要 組成項目，且礙於不動產龐大的資金 投入，一般人短期內無法進入不動產市場交易 。其次，又深恐追趕不上不動產價值 上漲的速度，以致於在資本能力不足的情形下 ，選擇擁有或投資不動產通常必須倚 靠長期負債。因此指出不動產市場上缺乏一交易市場使得不動產可以成為一般小額 投資人的投資市場，也間接使得整體不動產市場的利益分配極不均衡。 另一方面，土地在正常情形下永久不易損壞，普遍具有一般財貨所缺乏的耐久 性，理論上有利成為長期投資之標的物，然制度上長期忽略不動產經濟利用權的發 展，使得不動產仍傾向被認定為僵固性的資產 。此外，不動產資產價值之低流動性 與現今資本市場之高流動性、多元性相較之下 ，形成了一個不對稱的現象。晚近漸 行發展不動產證券化之形式，已將固定性的資 產形態轉換成流動性的有價證券，然 深究其制度設計及市場機制，其證券化的方式係以透過不動產專業開發或管理機構 進行個別不動產標的物之開發、管理或處分為投資形態，仍無法與現今金融體系及 金融商品之大眾化、單位化及多元化等特性相提並論。 綜上所述，不動產市場長久以來受限其權利之僵固性及財產價值的象徵意義， 使得不動產的持有與投資之方式通常為持有不動產的絕對所有權，並以所有權為基 礎，透過租賃、債權抵押等行為實現其經濟利 益及資金需求。在本質上，不動產之 資產價值並未區分使用價值及交換價值。本文嘗試將不動產的價值劃分為土地部份 1 為其交換價值，建築物部份為其使用價值，並利用土地經久不變之特性，以證券化 之形態建構土地證券市場。更進一步討論此新興市場將會如何形成，如何運作，可 否使得不動產金融市場運作地更有效率，正是本文探索的初衷。 第二節 研究目的 不動產屬於固有財產 ，同時也是一種非貿易財 ，形成此類財貨之特殊性及稀少 性，然不動產整體的價值交換，通常依交易的必要而個別形成，並非由廣大交易市 場形成。本文提出的土地證券市場，即嘗試轉 換不動產的權利型態，並就其各自形 成之價值研擬交易市場，觀念上將不動產關於物的買賣亦伴隨絕對所有權的買賣視 為分離，將不動產使用價值及交換價值各自形成獨立之投資標的，賦予不同的法律 關係及經濟價值。就使用價值而言，定義為物的使用，滿足社會對於不動產使用的 需求；交換價值定義為權利的使用，增加不動產之金融價值及資產價值之流通性。 另一方面 ，家戶對於不動產有其資產配置方式及融資的需要 ，絕對所有權的概 念並未分離不動產的使用價值及交換價值，研究土地證券市場的形成，預期將有助 於不動產金融流通、並透過市場交易瞭解其市場正常價格，同時藉由多元投資之方 式增加土地轉換利用及縮短開發時程等效益。 土地證券將不動產投資劃分為較小的單元，經由證券市場之特性，使得一般投 資人可以透過小額投資之方式，參與土地之價值分配，達成風險分擔，地利共享。 第三節 研究方法 本文首先回顧證券市場的特性，並指出證券投資工具的特性及分類。同時歸納 不動產市場特性及地上權權利、不動產證券化的型態，進而分析不動產投資及證券 投資，二者與土地證券市場的異同。同時擷取證券市場的特性，將土地證券化的概 念結合證券市場運作方式建構土地證券市場。 2 本文的研究設計為使得這個新興市場運作簡化，先行假設未來市場的運作規 則，就其法律架構、形成機制、投資標的、交 易型態、處理方式等提出設計架構， 將土地進入及退出證券市場之關係予以單純化 ，俾利解決土地共有、資金買賣等複 雜性問題，並比較土地證券與不動產證券化的差異。 關於土地證券市場制度規劃方面，涉及土地證 券的權利型態及投資標的、市場 架構及周邊組織、公開發行及交易模式、投資 收益