房地产开发企业税收征管（营业税、企业所得税、其他地方税）.pptVIP

房地产税收风险分析 杏滨分局　　江一钦 2013年10月21日 主要内容 一、房地产业务及其税收特点 二、各环节税收政策基本内容 三、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发［2009］31号） 四、合作建房 五、关联交易 一、房地产业务 （一）房地产企业经营流程 （二）房地产开发相关审批部门 房地产企业经营流程 项目设想和可行性研究 项目立项及企业审批 项目规划 土地使用权取得 征地拆迁 工程施工 销售或经营 物业管理 房地产开发相关审批部门 立项——发改委 选址——规划局 拿地——国土局 总平面方案——规划局等 建设用地规划——规划局 设计方案审批——规划局等 建设工程规划——规划局 建设工程设计、项目设计——设计单位 招标——招标办 施工（许可证）——建设局 预售（许可证）——房管局 竣工验收——建设局等 现售——房管局 产权转移——房管局 房地产税收特点 　　房地产企业行业特点对税收影响 　　房地产企业税收征管特点 房地产企业行业特点对税收影响 1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂 2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缴税款的意愿 3、为弥补费用支出及提高利润，成本虚增情况比较普遍（拆迁、地下室、建安、绿化） 4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施 房地产企业税收征管特点 房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人 房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比 房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同 房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整 二、各环节基本税收政策 取得土地环节 设计施工环节 房产销售环节 竣工交房环节 取得土地环节 取得土地环节主要涉及印花税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税的计算。以及拆迁安置成本的确认。 购买土地的资料，权威的资料是国土部门的土地成交确认书、出让合同，重点要了解取得土地的面积和支付的价款、是否缴纳了印花税和契税。 取得土地环节 印花税按购买价款的0.5‰（产权转移书据）征收。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 取得土地环节 契税按成交价格的3%征收。纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 取得土地环节 拆迁补偿（安置）： 凭证 Ⅰ、拆迁补偿合同或协议；Ⅱ、被拆迁人的身份证复印件；Ⅲ、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；Ⅳ、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；Ⅴ、其他相关资料。 视同销售 取得土地环节 征收土地使用税的起始时间：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税。注意的是，土地使用证的发布日期不一定是约定交付土地的日期，要以约定交付日期为准。 征收土地使用税的截止日期：房屋交付使用之次月截止，但要按未交与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。 已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。 设计施工环节 设计施工环节是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的环节。该环节主要涉及印花税、城镇土地使用税等税务事项。关注施工费用是否按合同（招投标？）约定支付并取得发票。支付境外设计费是否代扣代缴营业税、所得税。 支付境外设计费：代扣代缴营业税5%、企业所得税（20%，减按10%）或个人所得税。 设计施工环节 印花税：主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。 甲供材料应按购销合同税目，按购销金额，万分之三税率贴花； 建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花； 建设工程勘察设计合同，按收取的费用金额，万分之五的税率贴花； 借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花； 财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。 设计施工环节 甲方提供材料的营业税与所得税处理 可能出现重复扣除材料成本的情况 房产销售环节 主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和印花税、土地使用税等。 要确定房地产企业的计税收入，包括完工前的预售收入和完工后的销售收入。计税收入对于房地产税收来说，是最重要的数据之一。 房产销售环节 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生