如何解决业委会班子持续难的问题.pptVIP

 每一个接触过业委会事务的人几乎都这么认为： 业委会担子重，工作很难做， 黄胖搡年糕，吃力不讨好！ 因为“难”， 很多业委会团队知难而退、半途提出了辞职， 只有极少数业委会团队能坚持两、三届甚至更长。 业委会组织大多是公益性的，我们很难用什么手段去制约业委会成员们半路“撂摊子”。 余杭区良渚街道有位社区书记叹过苦经：“筹备成立一届业委会跟生个儿子一样费时间，要辛辛苦苦怀胎十月，而业委会班子想辞职解散只需要一个晚上。” 这一难一易的对比，折射出了我们这个社会面对业委会组织的尴尬之处。 破解业委会班子难持续的困境， 除了要着眼于拓宽和改善业委会组织的生存空间和生存环境外， 至少还可以从减轻业委会团队的工作压力和负担着手： 一、要想办法还原业委会的本职角色 通俗讲：业主大会是小区的权利机构，业委会是业主大会的执行机构。在小区管理的架构中，业委会负责：收集整理业主大会议题、发起召开业主大会、组织全体业主进行表决、执行业主大会决议。业委会是“挂着钥匙的当家丫头”，它“当家不作主”。如果业委会擅自“作主”，变成了决策机构，最后一定落个“乱作为”的骂名。 一、要想办法还原业委会的本职角色 现有机制下，小区通过业主大会表决形成一个共同决定，需要费时近一个月，还要动用大量的人力、财力。 业主大会难开，是大多数小区不能经常召开业主大会的原因。也是造成业委会越过自已的权利边界、变身决策机构的“罪魁祸首”。 一、要想办法还原业委会的本职角色 要帮助业委会减掉那些“吃力不讨好”的“负担”，让业委会回归到“执行机构”的本职角色，就必须破解业主大会难开的困局。 我们在“业主”、“业主大会”、“业委会”的体系架构中，再增设“有限委托”方式的“业主代表”：“业主”通过书面《委托书》授权“业主代表”代理投票表决；如果“业主”本人参加业主大会的，《委托书》自动失效。在中国物业在线“优+社区治理模式”中，我们叫它“有限代议”，它最大的特点是：预授权，可撤消。 一、要想办法还原业委会的本职角色 “有限代议”的优点，是把“沉默的大多数”业主的表决权合法地集中到了少数“业主精英”身上，提高了“业主大会”的决策效率，业主大会也就不再难开。 小区内大事小情的决策，可随时通过召开业主大会来解决。小区决策机构不再缺位了，业委会就不会越界乱作为，业委会委员们也就不会再挨骂受气。 二、要想办法弥补业委会成员的专业性不足 经过驾校学习、考试合格、取得驾照后，机动车驾驶员才能开车上路；民航驾驶员要累积到一定的飞机时间才能载客飞行......只有我们的业委会委员，象是不用培训学习的“新郎官”，马上就能入“洞房”。 物业管理是一门专业性很强的“技术活”。而我们的业委会成员（尤其是首届业委会班子成员）在专业性上是明显不足的，如果不懂装懂，只能害苦了小区害自己。 弥补业委会成员专业性不足的办法： 1、象今天举办这样的培训会、交流会； 2、要多多依靠专业的物业公司的帮助； 3、组织具有建筑、园艺、安防、电梯等专业技能知识的业主，成立业委会顾问团、专业工作小组来帮助业委会； 4、面向社会招聘业委会职业经理人、业委会秘书等专职人员； 5、引入商业化的第三方服务机构来为业委会提供专业帮助。譬如聘请业委会法律顾问为小区提供法律咨询和物业维权的服务，聘请招标公司负责选聘物业和物业工程招标事宜等等。 以我中国物业在线提供的服务为例，列举一些物业管理第三方服务： ◆物业管理费测算：以第三方机构身份，用模块分割、平衡测算的方法，测算“经济型、品质型”两种物业服务标准下的物业管理费； ◆物业服务质量评估与监理：每月定期对秩序、卫生、绿化、设施设备、客户服务等物业管理服务质量进行系统的监督检查，形成书面《监理报告》； ◆物业选聘辅导：包括招标公告拟定、招标文件制作、物业招标代理、优秀物业推存、管理现场踏勘、业主表决物业合同、签订物业服务合同、物业服务合同备案等整个流程； 以我中国物业在线提供的服务为例，列举一些物业管理第三方服务： ◆物业服务合同解除与承接查验：指导合法合规地解除物业服务合同，辅导交接各类档案、设备、公共收益等； ◆共有权益清查与追讨：对物业管理用房、物业经营用房、停车位、共有收益等全体业主的重要财产进行清查，帮全体业主对被侵占的财务进行“零风险”式的追讨； ◆物业工程咨询与招标：为小区封闭式管理、智能停车管理、安防监控改造、消防工程改造、小区绿化改造等物业工程提供咨询服务、招标服务； 以我中国物业在线提供的服务为例，列举一些物业管理第三方服务： ◆物业用品代理采购：利用网络团购优势，代理采购门禁、道闸、电梯配件、监控、消防器材等物业用品，提高透明度，降低采购成本； ◆业主大会表决