房地产法规教学课件作者罗玮房地产法规第4章.pptVIP

项目４ 房地产开发法律制度 ４-１ 房地产开发概述 ４-２ 房地产开发企业 ４-３ 房地产经营 ４-１ 房地产开发概述 一、房地产开发的含义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋与基础设施建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。由此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。 ４-１ 房地产开发概述 二、房地产开发的作用 （１）有利于增强城市的综合功能。 （２）为城市政府及城市建设提供资金来源。 （３）为人类社会生存和发展提供载体。 （４）为社会中低收入群体提供住房保障。 ４-１ 房地产开发概述 三、房地产开发的分类 四、房地产开发的原则 （１）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。 （２）必须严格执行城市规划的原则。 （３）坚持综合开发原则。 （４）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 ４-１ 房地产开发概述 五、房地产开发的条件 １.开发主体合法 ２.依法取得房地产开发用地的使用权 ３.在规定期限内动工开发房地产 ４-１ 房地产开发概述 六、房地产开发的特性 １.不可移动性 ２.长期性 ３.数量有限性 ４.时序性 ５.保值增值性 ６.风险性 ４-２ 房地产开发企业 一、房地产开发企业的含义 房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 房地产开发企业的基本属性包括：①以营利为目的的经济组织；②具有法人资格；③从事房地产开发。 ４-２ 房地产开发企业 二、房地产开发企业的分类 三、房地产开发企业的设立条件 （１）有自己的名称和组织机构。 （２）有固定的经营场所。 （３）有符合国务院规定的注册资本。 （４）有足够的专业技术人员。 （５）法律、行政法规规定的其他条件。 ４-２ 房地产开发企业 四、房地产开发企业的设立程序 （一）申请设立登记 房地产开发企业首先应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。 （二）申请备案 房地产开发企业在领取营业执照后１个月内，应持下列文件到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案：营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同。 ４-２ 房地产开发企业 五、房地产开发企业的资质等级 为了加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业行为，原建设部于２０００年３月发布了第７７号令《房地产开发企业资质管理规定》。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质（原建设部房地产司：房地产开发企业资质核准）。 ４-２ 房地产开发企业 六、房地产开发企业的终止 引起房地产开发企业终止的法律事实主要有以下几类： （１）房地产开发企业因违法而被行政决定或法院判决撤销； （２）房地产开发企业自行解散； （３）房地产开发企业因经营不善而破产； （４）其他原因。 ４-３ 房地产经营 一、房地产经营的含义 房地产经营是房地产经济活动的中心，是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰，以及土地使用权的出让、转让等，按价值规律所进行的有预见性、有目标、有组织的经济活动。 ４-３ 房地产经营 二、房地产经营的种类 房地产经营的种类有很多种，常见的见表４-４。 三、房地产开发企业经营的特点 １.开发经营的计划性 ２.开发产品的商品性 ３.开发经营业务的复杂性 ４.开发建设周期长 ５.投资数额大 ６.经营风险性大 ４-３ 房地产经营 四、房地产经营投资 房地产经营投资大，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。通常，对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 １.开发成本 ２.开发费用 ４-３ 房地产经营 五、房地产经营风险 房地产经营风险是指房地产项目在经营过程中实际价值与估计价值或预测价值之间的负差。房地产经营风险主要包括以下几种： １.政策风险 政策风险主要是指国家经济政策和产业政策变化带来的经营风险，如优惠政策的变化、贷款利率的提高、各种税率的调整等方面因素。 ２.企业风险 企业风险是指企业自身的经营风险，如信息、