丰县北关地块的市场调研课件.ppt

中观市场　　北关地块周边现状况－商业氛围较差   地块周边商业租金为60平方米，每年约15000-17000元之间,每月约1250-1417 元，并且中阳壹号的店面空置率达到了90%以上，商业氛围极差,严重影响本地块的在消费者心目中的期望值。 中观市场　　可行性的土地方案方向建议   丰县房产价格2013年底见顶，去年至今年持续回落，按现有的市场情况，为了规避商业的风险，建议住宅面积做大，商业面积缩小，因为临近的中阳壹号商业后期运作较失败，许多投资者信心受挫，再做同种类型的商业，市场的接受度不高。建议做住宅+底商，这样风险较小。如果项目要靠商业来提升利润，而2.4万方的商业体量，难以形成规模效应，没有后期运营，客户难以看见前景，因此建议调整商住面积比。 中观市场　　现方案经济估算－风险过大   按现有的规划来估算，楼面价约1587元/㎡，47亩约187万元/亩，土地金约8771万元，总销金约3.341亿元，开发投资额约2. 2亿元（不包含财务成本），在静态下住宅全部销售完毕，商业销售约60%时，可基本实现赢亏平衡。但现有的市场并不理想，商铺去化也较为缓慢，并且价格仍有下行趋势，因此风险过大，需慎重考虑。 约3999㎡，市价11000元/㎡，总销金 约19651㎡ 市价9000元/㎡ 总销金额176859000元 住宅约29815 ㎡市价3800元/ ㎡总销金额113297000元 中观市场　　现方案经济估算（较正测算）   中观市场　　现方案总投资利润率   总投资利润率一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率。 计算公式为：利润总额/总投资×100% 利润总额：334145000-220439827＝113705173元 投资利润率： 113705173÷220439827 ×100% ＝51%（如果包含财务成本和精准的公共配套设施费，投资利润率远比这低） 土地成本按投资额的20-40%计算楼面价分别为：220439827 ×20%÷55280＝798元/ ㎡ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220439827 ×40%÷55280 ＝1595元/ ㎡ 中观市场　　规划建议方向   1、建筑风格为了和周边环境融为一体，以现代中式为主； 2、园林绿化，以宅间景观兼功能景观为主； 3、住宅主力户型以105-120 ㎡ 三房为主，90-105 ㎡ 三房、 120-135㎡四房为辅 ； 4、商铺以40-80 ㎡为主，120-200 ㎡为辅和市场形象差异化竞争。 建筑风格示意 景观示意 中观市场　　户型配比建议   住宅户型配比参考 80-90 ㎡ 二室二厅一厨一卫 4% 1193 ㎡ 14套 90-105 ㎡ 三室二厅一厨二卫 18% 5367 ㎡ 55套 105-120 ㎡ 三室二厅一厨二卫 45% 13417 ㎡ 119套 120-135 ㎡ 四室二厅一厨二卫 18% 5367 ㎡ 42套 135 -145㎡ 四室二厅一厨二卫 5% 1491 ㎡ 11套 商铺配比参考 开间 4m 进深 8-12m 层高 一层4.5m，二层3m 40-80 ㎡ 1层 70% 16555 ㎡ 276套 80-120 ㎡ 1-2层 30% 7095㎡ 71套 商铺分割示意 中观市场　　建议方案经济估算－优化规划，减少风险。   约3331㎡，市价12000元/㎡，总销金 住宅约29815 ㎡市价3800元/ ㎡总销金额113297000元 大庆路 开间 4m 进深 12m 护城河外 开间 4m 进深 12m 护城河中 开间 4m 进深 10m 护城河里 开间 4m 进深 8m 约2592 ㎡　9000元/㎡　总销金 约3220 ㎡　10000元/㎡　总销金 约4656 ㎡　11000元/㎡　总销金 按市场好销的基础上保证一定的经济利益原则提出以上建议，商业只做两层，比原方案减少1万㎡商业后，楼面价约1235元/ ㎡，47亩，每亩约145万元，土地金6825万元。 中观市场　　建议方案经济估算（较正测算）   总用地面积 31416.1㎡ 总占地面积 11783㎡ 总建筑面积 43614㎡ 其中 商业建筑面积 13799㎡ 住宅建筑面积 29815㎡ 中观市场　　建议方案总投资利润率   总投资利润率一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率。 计算公式为：利润总额/总投资×100% 仍按土地金188万元/亩左右不变的情况下： 利润总额：260013000-196267035 投资利润率：÷196267035 ×100% ＝32.