深国投商业地产投资模式.doc

深国投商业地产投资模式 第3章深国投商置集团投资及管理现状 3.1深国投商置集团概况 深国投商用置业(集团)有限公司成立于2003年，总部设在深圳，是一家专注于商 业地产幵发及运营商。其前身是深圳国际信托投资总公司，为了拓展与美国沃尔玛公 司的订单式商业地产开发业务，拓宽投资渠道，于2003年成立现在深国投商业置业(集 团)有限公司。经过近十年发展，目前深国投商置已成长为拥有20多家子公司，员工 达600人，累计开发及管理的购物中心建筑面积已超过400万平方米，汇集商业地产 投资开发、商业地产运营管理、商业地产投资基金于一体的综合性商业地产集团。 凭借“商业+金融+开发+管理”的商业地产经营投资模式和专业高效的管理团队， 已成为中国一流的商业地产投资开及运营管理企业。深国投商置集团旗下品牌有印象 城、新一城和深国投广场，截止目前己开业的商场购物中心有12家，省级分公司有 10家，项目重心分布在珠江三角洲、长江三角洲和环徵海等区域。目前主要合作战略 伙伴有美国沃尔玛公司、华润万家零售公司、大润发商业零售公司、屈臣士、肯德基、 ZARA、HM 等。 3.1.1深国投商置集团投资模式状况 (1)项目投资分布状况 深国投商置集团自2003年成立以来，项目投资主要汇聚在经济发展程度较高的东 部一、二、三线城市和中部二、三、四线城市。集结美国沃尔玛公司在深圳、北京、 四川、湖南、江西、福建、江苏、浙江、安徽等省市的近40个大中城市进行快速选址 布局，并完成的市场调研投资开发初期的工作。己建成将近20个项目，并有6个在建 项目，可租赁商业面积达到80万平方米。这些区域的经济发展迅速、人们消费水平的 倍增提高、商业氛围円渐浓厚都必将为公司的可持续发展奠定坚实的投资价值。 (2)股权投资定位状况 长期股权投资模式是深国投商置集团自有资本运作的主要手段。通常自有资本占 到总资产的一半左右，在经营收入的5亿元中有超过60%是通过投资收益获得，平均 税后投资收益率达到9.1%。在绝大多数的项目开发中，深国投商置集团通常采用转入 和共同合作幵发项目的投资模式，同时只保留少数股权。这种股权定位模式为其在商 业地产投资开发过程中，能够快速的获得土地溢价收益、开发溢价收益，并且可以迅 速的退出资本市场获取价值投资回报。 2009年华润集团入主深国投商置成为大股东，其投资模式才发生了相应的改变。 华润集团通过对深国投商置非金融资产的转让剥离，直接实现对商业地产资源的控制。 GIC(新加坡主权基金)通过收购普洛斯集团的亚洲资产间接成为第二大股东，并且大部 分资产属于国内的工业用地。GIC投入自然人控股的深圳源胜利60%的股份，则主要 是通过资金购买的形势入股。 公司的合作，凭借这一世界品牌，在国内二、三线城市高歌猛进，一路获得低廉的土 地。同时，通过与国际金融投资巨头、商业地产专业运营商合作，充分发挥各自互补 优势，将企业的投资风险和财务风险降到最低。其项目投资模式的核心就是低成本获 取土地赢得溢价收益，联合外资共同开发项目获得资产增值变现并快速退出资本市场 套现获利。 3.1.2深国投商置集团管理模式 (1)企业文化 深国投商置集团一直以来都保持低调的企业文化。从整个商业地产行业经验来看， 商业地产企业往往都推崇较为高调的企业文化，以此达到商业品牌宣传的作用。而深 国投商置这种低调的企业文化与其快速扩张的规模形成了鲜明的对比。可以说这是商 业地产行业的一个特例。在相关资料的收集中，并没有寻找到一篇完整的关于深国投 商置核心管理层的报道或者是相关的企业战略发展文档、财务信息披露报告。 深国投商置集团经过十年的发展历程，也是企业文化沉淀前进的过程。公司的愿 景是通过可持续的创新和努力，使公司成为专业专注的商业地产开发及运营商，实现 股东与员工共同分享企业成长的成果。公司一直把诚信为本、务实进取、开拓创新、 追求完美，定位为企业的经营理念。遵循严谨的工作纪律、严格的规章制度、规范的 工作流程、优秀的工作作风，定位为企业的管理理念。 深国投商置集团虽然对外保持低调的企业文化，但是在企业内部处处融合人文管 理思想文化。在职工薪酬福利、劳动保障、技能培训、职业深造诸多方面都有相应的 企业政策给予支持保证。当职工家庭生活碰到苦境时，企业内部能够及时的倡议捐款 活动。同时，深国投商置也把履行社会责任和社区服务作为己任，当国家或地区遇到 自然灾害时积极捐款救助，向贫困地区学校提供应尽的企业社会责任帮助等等。 (2)管理体系 深国投商置集团从成立之初的不足30人，发展到现如今的近600名员工，体现了 集团在商业地产幵发管理不断砥砺奋进，勇于幵拓创新的精神。但是，随着项目规模 的不断壮大，具有专业丰富经验商业地产管理人才尤为缺乏；精通商业招商、运营的 人才也较为紧缺。毕竟中国商业地