房地产项目管理基础教学课件作者晏旖嫔任务1.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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房地产项目管理基础教学课件作者晏旖嫔任务1.ppt

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子任务３　房地产项目可行性分析（４）财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入的基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。（５）编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性分析报告，推荐一个以上可行性方案和实施计划，提出结论性的意见、措施和建议，供领导决策。上一页返回 * 任务1　房地产项目定义与决策子任务1　房地产项目需求分析子任务2　编制房地产项目建议书子任务3　房地产项目可行性分析返回子任务１　房地产项目需求分析项目是分阶段完成的一项独特性的任务，一个组织在完成一个项目时会将项目划分成一系列的项目阶段，以便更好地管理和控制项目，更好地将组织的日常运作与项目管理结合在一起。房地产开发项目也不例外，在房地产项目管理中，一个具体的项目可以根据项目所属专业领域的特殊性和项目的工作内容等因素划分成各种不同的项目工作阶段，即项目定义与决策阶段、项目计划和设计阶段、项目实施与控制阶段、项目完工与交付阶段。在项目定义与决策阶段中，人们提出一个项目的提案，并对项目提案进行必要的机遇与需求的分析和识别，然后提出具体的项目建议书。下一页返回子任务１　房地产项目需求分析在项目建议书或项目提案获得批准以后，就需要进一步开展不同详细程度的项目可行性分析，通过项目可行性分析找出项目的各种备选方案，然后分析和评价这些备选方案的损益和风险情况，最终做出项目方案的抉择和项目的决策。这一阶段的主要任务是提出项目、定义项目和做出项目决策。一、分析和识别房地产项目的机遇人们在生产活动、经济和社会活动中会遇到各种各样的问题，从而产生出各种各样的设想、主意、建议和计划并设法将这些变为现实。他们首先需要将这些所要解决的问题，所面临的机遇和所能满足的需求识别出来，并予以定义清楚。上一页下一页返回子任务１　房地产项目需求分析因此，在房地产项目定义与决策阶段人们首要的任务是识别出项目的机遇和对于项目的基本需求。１. 发现问题并提出设想首先要找出为解决什么样的问题而要开展一个具体项目。通常，这类问题会成为限制一个房地产开发企业的生存与发展的关键性问题或瓶颈性问题。这种问题是开展一个项目的基本前提和必要条件。所以房地产项目管理将“发现问题”作为一个项目的起点。当然，在发现问题的基础上，还需要进一步分析问题并找出解决问题的办法，即提出项目的基本设想。２. 分析机遇和条件上一页下一页返回子任务１　房地产项目需求分析在发现问题和提出设想的基础上，还需要分析和识别是否能够解决问题，实现设想，从而使企业获得发展的机遇和条件。它既包括企业自身内部条件的分析，更重要的是有关外部环境和机遇的分析与研究。人们有许多设想是非常好的，但是由于这些设想“生不逢时”，故而根本无法实现。二、房地产项目需求分析１. 需求分析的概念在分析了机遇和条件以后，还需要进一步分析项目设想在满足企业需求方面的情况，即项目能够在多大程度上解决企业所面临的问题。需求分析是对房地产项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群体需求对比所形成的市场空间的判断。上一页下一页返回子任务１　房地产项目需求分析其核心是对市场机会点的判断和选择。２. 需求分析的主要内容（１）区域经济分析。具体指区域经济格局与特点分析；城市在区域经济发展中的角色分析；区域经济对城市房地产业发展的影响分析。（２）城市宏观经济分析。具体指城市经济发展对消费需求的影响分析，如人均ＧＤＰ与居住水平的关系、与居住郊区化的关系等；城市个性、城市文化、城市经济与消费阶层的关系；城市产业结构对房地产需求的影响分析；城市人口变迁与房地产需求的影响关系。（３）城市发展规划分析。上一页下一页返回子任务１　房地产项目需求分析具体指城市发展的空间格局分析，包括城市结构的历史变迁与未来的发展方向，以及城市规划对房地产市场的影响作用；城市重点建设项目对城市结构的影响，特别是对项目所在区域的影响分析；城市分区与居住分区的特点分析；城市改造对房地产业发展的影响分析。（４）房地产市场分析。具体指供应变化分析，包括供应规模、供应结构、空置情况、供应的主要影响因素等；潜在供应和竞争状况的评估；需求变化分析，包括需求规模、需求结构、需求特点、消费需求的主要影响因素、需求的变化趋势等；有效需求和有效供给的对比分析；价格变化分析，包括价格走势、价格变化弹性、价格的主要影响因素分析等；三级市场和二级市场的互动关系。上一页下一页返回子任务１　房地产项目需求分析（５）消费人群分析。具体指城市文化与消费文化的特征；对目标市场进行分析，包括收入与文化特征分析、年龄和家