房地产营销概论（第2版）教学课件作者陈港第9章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第4节房屋户型设计规划户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所满足的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理沦上讲，住宅的进深不宜过大，户型大小与产品形态有着很大的关联，从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，以及生活区域存在东西南北方向的不同，消费者对户型面积的要求存在巨大差异。下一页返回第4节房屋户型设计规划 9. 4. 1好户型的设计标准一个常规的户型要具备6大功能空间:客厅、餐厅、卫生间、主卧、储藏室、学习区。好的户型最好能同时满足以下三条动线:家务动线(如买菜后从人门到厨房的距离，通常所谓的“干湿分区”);家里人动线(如各房间到卫生间的距离);访客匠心独运的户型设计动线(客厅与主卧的距离，强调公共区域与私人区域互不干扰，也就是通常所谓的“动静分区”)。户型好的住宅采光口与地面比例不应小于1:7，在整个户型平面设计时，小户型、中户型至少应有一个，大户型至少有两个居住空间向南偏东35°至南偏西35°。上一页下一页返回第4节房屋户型设计规划 1.起居室起居室(客厅)两个基本原则是:第一，起居室的独立性;第二，起居室的空间效率。现在，有的户型中的起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色;有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，相对增加了户型面积。有专家认为目前总面积为130一140平方米的户型里设计30平方米比较合适，从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从15一18平方米调至25平方米。其中的原因是:客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。现代社区设置会所改变了交友一定要在家的概念。这也说明了整个社会文明程度提高，人的隐私权要求进一步增加。上一页下一页返回第4节房屋户型设计规划 2.厨房根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2. 1米，厨具的可操作面净长不小于3米;2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1. 8米，厨具的可操作面净长不小于2. 7米，1A级则分别是5平方米、1. 8平方米和2. 4米。低层、多层住宅的厨房应有直接采光，中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗户。厨房应设排烟烟道，厨房的净宽度单排布置设备的，不应小于1. 5米，双排布置设备的，不应小于2. 1米。厨房宜配服务阳台，并设污洗池。(在一些90平方米之内的经济户型中，因受各种条件限制，可以考虑暗卫，但厨房必须为明厨)。上一页下一页返回第4节房屋户型设计规划 3.卫生间应满足三个基本功能，即洗面化妆、沐浴和便溺，而且最好能有分离，可以避免冲突，其使用面积不小于4平方米。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系。双卫或多卫时，公共卫生间应设在公共使用方便的位置，但人口不宜对着人户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1. 6米，淋浴的净宽度不应小于1. 2米。 4.卧室一般来说，主卧室的面宽不应小于3. 6米，面积在14-17平方米，次卧室的面宽不应小于3米，面积在10 - 13平方米。其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免对视。卧室与卫生间之间不应该设错层。上一页下一页返回第4节房屋户型设计规划 9.4.2几种住宅户型布局要注意以下几种类型的住宅则是要注意的: ①厕所的门若与厨房的门连在一起，则厕所的门应牢记时常关闭，免得受污浊之气涤荡。 ②大门与阳台如成一线，也需要用屏风或玄关隔开，因为前后通透，可以一眼看透大门与阳台，房屋的私密性不好 ③住宅内部尽量不要有太多尖角，现代许多高层住宅客厅呈菱形，往往会有尖角出现，令客厅失去和谐统一 ④房子里的窗户不宜太多，也不宜太少 ⑤大门不能正对厕门，试想人一进门就见到厕所，则住宅的功能何在?另外，睡房门与厕所门也不能正对，卧室与卧室门也不能正对。上一页下一页返回第4节房屋户型设计规划 ⑥大门正对电梯或楼梯非常不好，本来住宅是聚气养生之所，如今与电梯、楼梯直对，私密性就不好了。补救之法则是在进门处用屏风或玄关隔开。 ⑦卧室、客厅或饭厅中，如有横梁切记不可压住床位和坐位，并且天花顶宜高不宜低。 ⑧室内的东西不要摆放太多。装饰物不是越多越