临沂玲珑项目整体定位及物业发展建议报告分析..pptx

临沂经开区玲珑呼叫中心地块项目整体定位和物业发展建议;;内容大纲;项目本体解析及核心问题;5;6;7;8;9;10;项目本体解析及核心问题;开发目标解析;项目本体属性分析;14;15;16;资料来源：世联模型;城市边缘区域如何划定客户范围，客户置业驱动力是什么？ ;项目发展环境及机会研判;20;市场环境;临沂目前城市化已进入高速发展阶段，2012年城镇化水平为51.3%；2015年力争达到55%，未来3年内将带来40万城镇人口，人口增加将带来住房需求面积的增加。;市场环境;区域规划;区域规划;区域规划;目前经开区的??型企业国人西服、临工机械、柏丽雅等;28;;项目发展机会研究;31;32;城市人口增长和购房年龄结构年轻化，驱动城市刚需市场发展;34;　;结论：增速下滑带来的伤害并不比绝对值的下跌带来的伤害少。;37;38;39;40;排名;北部新城板块;43;44;45;46;项目发展机会研究;48;以项目所在区域经开区为重点研究对象，项目位于经开区滨河板块与内陆板块交界处;定位刚需，主要分为沂河东路沿线的中心区和南部学区，居住氛围较为成熟，产品以多层为主，产品定位同质化严重;80~120平、总价30~45万元产品为市场主力；多层产品主导，产品同质化竞争严重，价格战主导明显;客户类型;具有较好的景观资源，沿滨河东路分布，以别墅和洋房等低密度产品为主;54;客户类型;56;57;58;59;;本项目规模较大，但户型配比和设计具有明显共性。前期别墅、大平层销售惨淡先已封盘。现主推60户花园洋房。;62;项目在售洋房总价在60-70万，月均去化在10套以下；高层产品总价在35-45万，月均去化60套左右，高层去化优于洋房;【推售情况】 2011.9.13 推出花园洋房； 2011年，8月更换代理公司，花园洋房在10月份重新认筹，11月开盘； 2012年上半年以消化存量花园洋房为主，后又推出3栋花园洋房，目前洋房3850元/㎡；月均消化15套。 2013年3月底高层开盘，5月、7月两次加推共推600套高层，去化率为80%;开发商;注重实用的北美建筑风格，搭配先进的园区动线规划体系;7层退台式洋房户型设计：尺度舒适，通过阳台和飘窗的大面积赠送，提升产品附加值；面积区间控制在100-152平米;销售状况：在售洋房整体产品品质较好，溢价较高，但受制于总价，销售速度相对较慢;市场机会研判;根据区域市场特征，我们将经开区板块按住宅、别墅、商业三个物业进行研究;71;72;大面积别墅产品占主流，经济开发区处在价格低位，但200万元左右的总价相对区域市场而言仍然偏高;;75;76;别墅市场;户型设计：别墅产品功能空间齐全，做垫高处理，提升首层采光，并解决积水等问题，赠送花园和露台，首层带车库，并送车位，附加值高;虽然附加值高，但产品面积定位过大，产品总价高于区域市场可承受能力，最终导致去化不理想;别墅市场;81;临沂市商业规划打造1个市级商圈，5个区级商圈及1条涑河商业带，本地块并未处于主要商业规划范围内;开发区商业较为分散，主要为乡镇自发形成沿街商业和集市，综合商业起步阶段，尚无项目正式运营;周边社区商业以皇山社区为代表，包括临街商铺和集市商业，商业档次低，仅能满足一般生活需求，商铺租金水平在0.3~0.4元左右;芝麻墩区域已经形成一定成熟的社区商业氛围，主要满足周边专业市场、社区和厂职工的日常消费需求，但距离本项目较远，难以辐射;万和城是区域内在规划的最大的综合类商业项目，项目一期约7.3万平方米，包括超市、洗浴中心等，项目开盘时间未定，推进节奏较慢;经开区发展商业的主要问题;商圈培育期，发展商业项目时机尚不成熟，存在发展一定社区级商业机会;项目发展机会研究;【经开区项目客户来源】;城市化产生的客户主要是周边县私营业主和泛公务员中高层及置业投资客户；区域发展前景的宣传和造势将提高此部分群体的层次、扩大客户份额;置 业 偏 好;置 业 偏 好;根据目前经开区板块项目分析，客户主要来源于两部分：经开区客户和经开区外客户;项目周边及 经开区大型企业带来的置业人群，购买力相对比较强，属于主流中端刚需置业人群;区域内地缘性客户，主要表现有多次置业客户、首次置业客户及拆迁户;经开区主流客户：大型企业客户、城市化推动型客户和地缘型客户客户；可通过产品高性价比来挖掘潜在客户;客户层次与产品需求的对应总结：中端客户追求性价比、配套及产品;客户机会;项目整体定位及物业发展建议;本体条件 57.5米限高,R≤1.6:;;两方案对比;104;经开区高性价比品质洋房社区;;;;;;竞争力体系;项目整体定位及物业发展建议;113;114;115;116;117;118;项目整体定位及物业发展建议;120;121;122;南侧或内部排布5层洋房，以中低密度产品配合中心