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评估物业公司要素分析白长军 2015年10月 收购物业公司综合评估要素表公司名称： 序号 要素内容 标准说明 实际情况 备注 一、 公司概况 合法证照（营业证照、组织机构代码证等） 证件齐全合法有效 注册资金 一级（500万以上二级（300万以上） 三级（50万以上） 资质等级 一级、二级、三级 成立日期及注册区域 见营业执照 二、 在管项目概况 管理项目个数 越多越好 管理项目总面积 越大越好 管理项目业态 住宅、别墅、非住宅（商业、写字楼、医院、学校、工业、政府大厦） 管理项目收费标准 物管费: 元/平米车位管理费：元/个 各管理项目收费率 优：90%及以上良：80%-90%差：80%以下 管理项目服务等级标准 一级、二级、三级 管理总户数 越多越好 管理项目经营盈亏情况 优（〉10%）良（0-10%）差 〈0 管理项目成立业委会情况 是否已成立业委会 管理项目房屋及设施设备情况 危房率、房屋完好率、设备完好率 车库经营管理情况 产权车位数量、收费单价 管理项目专项维修资金情况 大修基金的余额、使用、续筹 管理项目获得荣誉情况 国优、市优、区优 三、 人、财、物 概况 公司组织架构 有或无 员工人数、工资标准、保险及福利情况 是否按劳动法执行 财务及资金管理制度情况 有或无 公司质量体系文件及管理制度 是否建立并贯标ISO9001（质量管理体系）、14001（环境管理体系）、 18001（职业健康安全管理体系） 公司固定资产清单 登记造册、账实相符 四、 公司财务状况 公司收入=（主营业务收入+其他业务收入） 物管费收入、物业经营收入、物业维修收入 公司营业成本费用=（营业总成本+总管理费用） 直接费用（9大类）、间接费用（管理费分摊等） 公司净利润=（总收入-总成本-总税费-总管理费用-所得税） 优：盈利、差：亏损 公司利润率（按收入测算=利润/总收入×100%）（按成本测算=利润/总成本×100%） 优（〉10%）良（0-10%）差 〈0 五、 公司合同概况 物业服务合同（前期、后期） 合同到期时间、履行情况 劳动合同及执行情况 完全履行、部分履行 对外合同及执行情况 完全履行、部分履行 六、 法律事务概况 债权情况 有或无 债务情况 有或无 法律诉讼情况 有或无 七、 隐形指标 公司管理团队综合素质情况 优、良、差 项目管理及从业人员结构、工作面貌 优、良、差 行业口碑、企业荣誉情况 优、良、差 物业管理公司是做什么的？ 简义：专业从事物业管理服务的。 什么是物业管理？ 《物业管理条例》（国务院令504号） 第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 此条例对物业管理做了几方面的定义 1、物业服务的法律关系主体：(业主与物业服务企业） 2、物业服务的依据:(物业服务合同） 3、物业服务的内容：(对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。) 要素分析（ 7大项35小项） 一、公司概况 1、合法证照是否齐全 分析：根据《公司法》规定，结合物业公司成立要素，查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证明文件等是否办理且合法有效。 2、注册资金 分析：根据建设部（125号）《物业服务企业资质管理办法》第五条规定： 一级：500万元以上 二级：300万元以上 三级：50万元以上 可在企业资质证明文件里查看 （住建部简政放权，今年5月住建部关于修改《房地产开发企业资质管理规定》等部门规章的决定中已删除开发企业、物业企业注册资金这一项，取消了注册资金门槛） 3、资质等级 分析：根据建设部（125号）《物业服务企业资质管理办法》第五条规定： ?一?级资质：1.注册资本人民币500万元以上； 2.?物业管理专业人员以及工程、管 理 、经济等相关专业类的专职管理和技术 人 员不 少于30人 .其 中,具有中级以上职称的人员不少于20人 ，工 程 、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.?管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑