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江油房地产市场分析 一、城市概况 二、江油房地产市场情况 三、江油房地产市场总结 目录/contents 一、城市概况 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。 2018年末，全市常住人口79.05万人，建成区面积41平方公里，城市总人口38万。城镇化率为48%，同比提高1.8个百分点。人口出生率9‰，死亡率10.4‰，人口自然增长率2.86‰，符合政策生育率96.8%。 目前正处于城市化快速推进，旧城改造加快建设时期。 1、城市区位 2、经济发展状况 经济总量 在四川的县级市中，江油的经济发展属于一流水平。 2018年江油GDP为428亿元，环比增长11.29%， 在四川155个县市区中排名23位。 江油全市乡镇经济实力排在绵阳市前列，是绵阳北部副中心城市，工业较为发达。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业。 固定资产投资状况 江油一直在积极创造良好的投资营商环境，吸引了很多大型企业前去投资。 2017年固定资产投资218.1亿元，环比增长19.1% 江油以第二产业为主；三次产业构成比为13.9：50.2：35.9。 3、城市功能规划 城市近期建设用地发展主要以城南明月新城片区为主，向西继续开发西山片区、向南开河西为重点，并在城东片区适当向彰明开发。 城市用地发展远期在完善现有江西、江东片区基础上，沿涪江两岸和绵江公路、宝成铁路，重点向东、向南发展，西、北扩展延伸，形成以涪江为轴线和一城“两片”相对集中紧凑的片区组团开放式布局结构形态。远景再跨越让水河和东山向庞家场和大堰发展。 江东北功能区：主要是改造、完善用地和设施，加强环境整治，依托现有工业和铁路站场，建成能源（电力、天然气开采）、冶金、建材、机械和铁路客货运输、仓储区等，配套生活居住。 江东南功能区：为分区中心，发展二类工业，配套生活居住。 中坝功能区：主要属于旧城区，规划“退二进三”，迁出不适宜工业企业，大力发展第三产业，建成城市商业服务中心和行政中心，以及部分生活居住。 西北部功能区：主要依托太白公园、西山公园、昌明河风光和靠九寨沟旅游环线要道等，疏散旧城功能，发展为城市商贸金融、文化娱乐、教育科研和旅游服务中心，以及生活居住等。 城南功能区：作为明月新城区，规划为以高新技术产业、信息咨询和游乐服务等为主的分区中心，配套生活居住。 彰明功能区：发展城市协作配套产业和乡镇企业，配套生活居住。 远景庞家场片区为一、二类工业为主的综合区。 由中坝、太平、三合和彰明4镇构成的江油市区在绵阳北部经济区中发挥龙头作用，2018年现状城市人口41万人，根据江油市统计局与计生局相关数据，预测到2020年为42万人左右，目前已经达到41万人。 到2017年城市建设用地总面积为2670.95公顷，人均城市建设用地面积为89.03㎡。 到2020年城市建设用地总面积为4088.63公顷，人均城市建设用地面积97.35㎡。 4、城市人口及建设用地规划 江油综合交通次枢纽 依托铁路、公路，完善公、铁交通功能，形成以江油市区为中心的内连外接的一体化综合交通体系。 1、铁路：西成高铁、成绵乐城际客专在江油交汇，境内从南至北依次设青莲、江油、江油北（厚坝）三个高铁站，成为全国设高铁站最多的县级市之一，成功融入“成都1小时、重庆2小时、西安3小时经济圈”，”7小时进京”梦想变为现实；宝成铁路纵贯全境，铁路客货运十分方便。 2、公路：加快绵九高速公路、梓（潼）中（坝）快速通道建设，新建江油市至绵阳第二快速通道，将通往境外的县道提升为一、二级公路，增强与境外的通达能力。 5、城市交通规划 交通次枢纽重点建设项目： 公路： 1、完成省道302线、中绵路（绵江第二快速通道）、安梓路、西河路、涪江四桥、中雁路（二马段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、东雁路（枫顺段）、许青路、新太路、玻武路的道路、桥梁恢复重建工程。 2、继续建设绵九高速公路、梓潼至江油快速通道，对S205线、小伏路、武马路改造升级。? 二、江油房地产市场情况 土地市场 地震前江油市每年的土地推出指标在250亩左右，灾后指标每年在400亩-1000亩不等。2018年10月—2019年2月，本市共拍出的土地有700亩。 江油市已售土地中大概还有近1000亩的住宅用地未开发，预估开发量在200万平方米左右。 江油毕竟只是县级市，人口也无明显增长，1000亩的住宅用地存量和已拍出的700亩土地，规模还是相当可观的。按平均容积率2.8计算，可建住宅面积约310万平方米。 由于城东片区项目不多，目前只有东岸华庭项目在售，本次市调主要选取的是城南明月新