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第四章建筑物评估 第一节 建筑物评估的特性 一、建筑物及其特性 二、建筑物的分类 三、建筑物评估的特性 （一）建筑物价值的内涵特点 （二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 （三）建筑物功能、用途及评估方法 四、建筑物评估时需要考虑的因素 1、物理因素 2、环境优劣的影响 3、经济地理的因素 4、新旧程度 5、用途 6、产权 7、政策因素 8、供需状况 9、其他 五、建筑物的评估程序 第二节 建筑物评估的原则 一、替代原则 二、最有效用原则 三、供需原则 四、房地合一原则 第三节 建筑物评估的成本法 主要涉及到四个基本要素：建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 一、建筑物成本构成 （一）前期费用 （二）建筑安装工程费 （三）其他费用 （四）间接费用 （五）合理利润 （六）资金成本 （七）投资方向调节税 二、建筑物重置成本的估算方法 （一）预决算调整法 1、项目决算与重置价值的联系 2、预决算调整法适用前提和范围 （二）重编预算法 建筑物重置成本=总和[（实际工程量*现行价格）*（1+现行费率）+-材料差价] （三）价格指数调整法 先计算综合价格指数 待估建筑物重置成本=待估建筑物帐面原值*综合价格指数 三、建筑物有形损耗率及成新率的测算 （一）使用年限法 （二）打分法 四、建筑物的功能性贬值的分析测算 五、建筑物的经济性贬值的分析测算 经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率 六、成本法案例分析 建筑物评估的市场法 一、市场法的原理及适用范围 市场法适用于有充足房地产交易实例的地区。市场法评估应具备的条件有5个。 二、建筑物评估中市场法应用 （一）交易实例比较法（直接法） （二）基准价格对照法（间接法） 三、应用市场法评估建筑物的程序 （一）资料收集（二）选择作比较的交易实例 （三）交易行为的补正（四）交易日期的修正 （五）区域因素的修正 四、评估案例 第五节 建筑物评估的残余估价法 第五章土地使用权的评估 第一节土地使用权及其评估特点 一、土地使用权及其实质 二、土地的分类及其特点 （一）土地资产的分类 1、按经济用途 2、按经济地理位置 3、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势 （二）土地资产的特性 包括自然特性和经济特性 三、土地资产价格体系 （一）基准地价（二）标定地价 （三）、土地使用权出让底价 （四）、转让价格 （五）、出租价格 四、土地价格的特点 有四个特点 五、影响地产价格的因素 （一）一般因素 行政因素、社会因素、经济因素 （二）区域因素 1、影响商业用地土地价格的区域因素 2、影响住宅用地价格的区域因素 3、影响我国工业用地的区域因素 （三）个别因素：位置因素 地形地质因素 面积因素、地形地状因素、土地利用因素 第二节 企业资产重组与改制中土地权属的处置 一、土地权属的类型 （一）土地所有权 （二）划拨土地使用权 （三）出让土地使用权 （四）集体土地使用权 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 1、出让方式 2、直接投资入股方式 3、租赁方式 （二）土地权属处置需考虑的因素 1、企业资产的净值2、企业的盈利水平 3、企业融资状况 4、股票发行制度 第三节 土地使用权评估的程序和原则 一、土地使用权评估的程序 （一）明确委托项目的基本事项 （二）制定评估作业计划 （三）现场勘测，搜集资料，选择评估方案 （四）评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告 二、土地使用权评估的原则 （一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）变动原则 （四）供需原则 （五）贡献原则 第四节 土地使用权评估的市场法 一，市场法与适用的条件 待估土地评估值计算公式 市场法的 理论依据是交易中的替代原理。 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估土地相类似的地产交易较多时，才是最有效的方法，还需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别因素的修正。 二，市场法的操作步骤和方法 （一 ）广泛搜集交易资料，确定比较案例 （二）进行交易情况的 修正 （三）进行交易时间的修正 （四）进行区域因素修正 （五）进行个别因素修正 （六）确定待估土地评估值 三，市场法案例 四，基准地价系数修正法 是市场法的一种特殊状态。 待估土地使用权评估值计算公式 应用时需要注意以下几个问题 1，基准地价的构成内容 2，各地基准地价规定的土地使用权使用年限不一致 3，各地的基准价，要注意时间因素的修正 第五节 土地使用权评估的收益法 一，收益法的应用形式 理论依据，计算公式 二，土地收益额的估算 土地的收益可以分为实际收益和客观收益。客观收益才能作为评估的依据。 土地收益包括有形收益和无形收益。 三，土地还原利