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房地产企业战略决策与风险管理 西安中道财税咨询有限公司 房地产企业四种死法 住建部政策研究中心主任陈淮日前在2010博鳌房地产论坛上表示：“迄今，我们中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。” 房地产行业特殊地位 一、国民经济支柱行业 1、对国民经济发展贡献高：房地产业每年为GDP贡献超过2个百分点； 2、对其他行业关联度高；（钢材、水泥、建筑、装修、家具、电器）2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” 3、对政府财政贡献度高：在各城市政府的财政收入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。 4、对提高就业率的贡献：全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构有利于大量接纳就业人员。 房地产行业特殊地位 二、不规范的行业 1、作为一个较新的，正在蓬勃发展的行业，规范度较低； 2、行业布局尚未完全形成； 3、行业发展稳定性较差； 4、高增长和资源的稀缺掩盖了行业的不规范。 房地产行业特殊地位 三、监管力度日益加强的行业 房地产行业特殊地位 四、独特运营模式的行业 1、经营体系的独特性；房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。 2、税务体系的独特性；房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。 3、经营收入的透明性；房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。 房地产企业运营与财税管理 房地产运营活动循环 房地产运营与财税管理 房地产企业管理核心 房地产运营与财税管理 房地产企业决策目标——是利润吗？ 问题一： 利润高的企业一定比利润低的企业好吗？ 问题二： 销售利润率高的企业一定比销售利润率低的企业好吗？ 那么，判断的依据到底是什么？ 房地产运营与财税管理 企业管理的最高追求——企业价值最大化 1、什么是企业价值最大化？ 价值的多重理解（公平市价、投资价值、账面价值、清算价值等） 收购企业的估值 ——将未来与现在完美结合的价值最大化。 ——将风险与收益均衡协调的价值最大化。 ——将利益相关者利益综合平衡的价值最大化。  2、企业价值最大化的数字化表现——股东投资回报率 股东投资回报率=税后净利润/股东投入总额 房地产运营与财税管理 房地产运营与财税管理 企业管理的最高追求——企业价值最大化 管理者决策的关键指标： ——自有资金 ——借入资金 ——收入 ——成本费用与税金 ——项目开发时间与进度 房地产运营与财税管理 房地产企业土地获取与风险分析 三、房地产企业取得土地方式及风险应对 不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点： 一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台； 二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 房地产企业土地获取与风险分析 （一）、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 ——年限延续，使用性质延续 ——原土地使用权出让合同规定的权利和义务 《城市房地产管理法》 第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 房地产企业土地获取与风险分析 风险一：土地增值税加计扣除风险 ——生地与熟地转让缴纳土地增