商业物管部物业管理工作指引.doc

. . . . 参考 商业物管部物业管理工作指引 第1节物业管理早期介入 1物业管理市场调研 1．1针对新项目商业物业管理需要，在项目筹建阶段应开展物业市场调研工作。住宅／写字楼和商业物业市场调研一并进行。 1．2物业管理市场调研主要内容有：竞争项目（楼盘）物业管理费标准，员工薪酬水平及专业能力，物业服务水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场专业分包方水平及能力等。 2商业物业管理成本测算 2．1测算的前提是：公司组织架构人员编制确定；公司薪酬体系和工资平均水平确定；水电气等能源费用收费标准和政策明确；测算物业项目的基础经济技术指标及相关技术参数明确（面积、得房率、设备设施清单等）。 2．2测算时间和报批程序：在项目开始招商前2个月，完成商业物业管理费成本测算及审批手续，物业管理费收费定价标准经地产集团商管物业部审批。 2．3物业管理成本测算的主导部门为项目当地商管公司，地产集团商管物业物管部协调与指导，集团商管物业部负责管理费标准报批手续的办理和跟踪落实。 3商业物业管理合同拟定与谈判 3．1主力店物业服务合同，由地产集团商管物业物管部负责谈判及拟定，各地商管公司物管部或工程部门参与并协助谈判。主力店物业服务合同一般与主力店租赁合同同时签订。 3．2主力店物业服务合同采用标准物业合同版本；特殊情况按分权手册逐级审批后执行。 3．3商业步行街各租赁物业（步行街商铺）物业服务合同由当地商管公司负责起草，经地产集团商管物业部审核后，按分权手册逐级审批后执行。该合同应在项目开始招商前2—3个月起草、审核完毕，并由各地商管公司统一印刷。 4商户装修管理 4．1商户装修期间，物管部人员每天至少两次对装修施工现场进行巡检，检查装修过程是否违反装修管理有关规定。 4．2对消防安全、临时用电、文明施工、噪音、新线路（管道）接驳、相邻商户的影响等方面进行监管。 4．3当地商管公司协助商户向装修所在地消防主管部门提出装修防火审核申报及消防安全检查申报。 5清洁拓荒管理 5．1当地商管公司物管部在商业开业前两个月完成保洁及清洁拓荒的招投标工作。 5．2清洁拓荒工作选择多家保洁公司承担，为确保开业后保洁管理的延续性，日常保洁中标单位必须参加项目物业的清洁开荒。 5．3保洁及拓荒招投标主要工作环节为：保洁公司的考察与入围单位的选择；保洁、清洁拓荒标准的制定；招标文件的起草与发放、答疑；评标标准（报告）的拟定；开标与质询；评标与定标。 5．4上述环节中，入围单位的确定；招标文件及评标报告；定标结果等需报地产集团商管物业部审批。保洁招标定标结果经地产集团商管物业部审批后，向相关中标企业发放中标通知。 第2节消防管理 1消防组织 1．1各地商管公司总经理为城市综合体消防管理第一责任人，安全分管副总经理为第二责任人，负责监督、检查、组织实施消防管理日常工作。 1．2物管部经理为消防工作日常运作责任人，组织实施消防管理日常工作。 1．3消防主管（安防主管）为消防工作的日常运作执行人，商管员和消防控制中心值班员按制度要求实施消防管理工作。 1．4商管员、消防控制中心值班员为消防工作的日常运作执行人，由值班商管员、消防控制中心值班员组成专责消防队伍，由非值班商管员、消防控制中心值班员、工程维修人员和部分商铺营业员组成义务消防队伍。 1．5工程部经理为消防设备日常维护管理责任人，组织实施消防设备的日常维护保养工作。 2消防系统运行和管理 2．1消防监控中心由商管员负责监控中心消防及监视设备的24小时运行、监控、记录。消防控制中心设立消防监控负责人，所有工作人员须持证上岗。 2．2消防主管及消防监控中心工作人员必须熟练掌握消防系统基本原理和相关工作。编制并熟练掌握消防系统中控制器系统。 2．3监控中心一旦出现报警信号，应立即派人前往核查。属误报应消除信号；属故障，应及时通知工程部相关人员进行维修；属火灾报警，应立即报告上级并按有关应急预案进人相关工作程序。监控中心值班人员接到火警立刻做出反应，在30秒内通知到所在区域巡逻人员，巡逻人员须在90秒钟内到达现场。 2．4商管员负责消防设施的日常巡视，定期对消防设施全面巡视，并作好相关记录。 2．5工程相关人员每日对消防弱电设备运行状况进行检查，发现问题及时处理或联系维保单位处理。消防供水设备、送风设备由工程部相关人员按相关制度或维修保养规范负责巡视和保养。 2．6消防（安防）主管每天对监控中心值班情况进行检查不少于3次；管理部经理每天对监控中心运行情况进行检查不少于1次；分管副总经理每周对监控中心值班情况进行检查不少于1次。 3消防安全检查 3．1各地商管公司对城市综合体消防安全实施三级检查。 3．2检查的主