浅析房地产营销中的差价补偿策略.pdfVIP

2009年第7期 辽宁行政学院学报 No．7．2009 Jeernalof Admin／etrafion (第11卷第7期) Linoning c。lle铲 (V01．11．No．7) ．．，．，．，，t．．． 黟罱*龄臻谢礅昔焐能 x．强刊÷ ．．．一学：．： 岌析房地产营销中的差价补偿策略 何斌 (泰州师范高等专科学校，江苏泰州225300) [按要】 全球性金融危机波及我国房地产行业，造成房产交易量一路下滑，尽管我臣政府出台了一系列有利于房市的政 策。并没有从根本上改变房市低迷的现状。目前房地产企业推出的差价补偿策略满足了潜在消费者购房的心理需要，在剖析 了房地产企业推行差价补偿策略的本质后，指出差价补偿策略有望使房地产企业摆脱目前的困境。 [关键词】 房地产；营销；差价补偿 [中图分类号】F123．9[文献标识码】A [文章编号]1008--4053(2009)07--014403 房地产正常的成交量对整个我国国民经济影响重大，虽 房空置面积的快速增加，截至8月底，全国商品房空置面积 然政府推出了诸如将购买第二套房的首付比例降至20％、将 已达1．3亿平方米，同比增长了8．7％。 二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年、首次购买 2．由卖方市场进入买方市场 90平方米以下住宅可减免契税、降低政府房地产交易环节的 近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展 税费、调整公积金贷款政策、降低土地保证金、规划费用及缩 最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改 短流程、鼓励银行适度放松贷款等“教市”措施，但效果不太 革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和 理想，房地产企业如何从低迷的房市中振作起来，关键足“自 按揭贷款，使巾国的房地产集叶l喷发出巨大的消费能力和庞 救”，笔者认为目前房地产行业出现的“差价补偿”策略是一 大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期， 种能使房地产企业摆脱困境的好举措。 土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资 一、“差价补偿”概念的提出 开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施 “差价补偿”最早为福州好又多超市在2002年8月24等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏 甘至9月中旬在空调产品的销售上使用。在福州被媒体称作 的慢慢恢复．产品的极大丰富，按揭贷款和顸售条件的严控， “买贵退差”。2003年9月初国美电器有限公司进入福州无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和 后，对其销售的彩电、空调、冰箱、洗衣机、组合音响、碟机、厨 差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方 卫(微波炉、热水器、抽油烟机、灶具)、手机、计算机等电器产 市场进入买方市场。 品，全面实施“差价补偿”。“差价补偿”、“买贵退差”是上述 3．由杠杆投资阶段进入实力投资阶段 两个企业对到它们那JL购买商品的顾客做出的一项承诺：在 以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和 本商店购买的某种商品，如果在一定时间内，本地的竞争者 倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以 以更低的价格出售同样的商品，本商店在核实的基础上将会 运作起来。但足随着政府和银行出台的相关政策，项目的资 把两者之间的差价退还给顾客。 ． 本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷 二、我国房地产行业发展的现状 款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门 1．房产交易量全国性一路下跌 槛和消费者购房观念的成熟等，将中国的房地产由定金式的 从2007年下半年开始，深圳、北