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1.本体理解』 2.案例借鉴』 3.营销策略』 4.项目定位』 5. 客群定位』 附 件』 1. 市场分析』 2. 市场分析』 3. 其他项目案例卡』 稀缺物业、 尊贵感 多次置业，看重产品品质，由于宝坻原始别墅社区产品品质低，无别墅感，别墅升级需求 中 40~60岁 政府机关官员、私企业主、大型企业高官 再次改善 资产保值增值 对总价有一定控制看重低密度社区、新城发展 看重城市感觉，新城发展 置业行为 总价因素 城市距离 城市感、身份感 关注因素 多 中 人群量 30~60岁 30~50岁 年龄层次 宝坻有固定收入的工薪阶层、年轻一族、进城一族 自住改善，资产保值增值，结婚购房和为照顾老人而购买为主 产业园新富阶层 初次别墅置业者 职业构成 客户类型 别墅客户 高层客户 分产品研究客户定位 客户定位 需求特征描述 有资产、小农意识、接受力强 区域内客户有一定经济实力，如产业客户、私企业主等，投资渠道单一，一般都采用购买多套住房稳妥投资；（某建材公司老板语录：我孩子今年小学三年级了，也是时候给他买套房子了。） 小农意识浓厚，不藏富，爱攀比，认可别墅低密度产品带来的身份感； 由于房地产市场处于起步阶段，客户对项目品质评价标准单一，对时尚、现代等的标准无概念，目前普遍推崇欧式、富丽堂皇的风格，认为大气，有面子、尊贵感； 客户对南部新城接受度高，对新生事物的接受能力较高。 本项目需要用新的产品力和新的别墅生活方式打动客户！ FU JIAN 中观市场 微观竞争市场 1773.17 2009-2-11 1.0-1.35 25998.60 148563.42 居住 张振国 宝坻区周良庄镇尹家铺村南侧 253.93 2009-2-11 1.0-1.35 63009.81 51436.58 居住 张振国 宝坻区周良庄镇尹家铺村南侧 1334 2008-7-10 居住1.5-1.8 96608.754 53671.53 居住、绿地 天津市宝坻区房地产开发公司 宝坻区窝头河北侧 327 2008-6-16 1.5-2.8 100970.35 36060.84 居住 天津市宝坻区裕恒置业发展有限公司 宝坻区建设路南侧、东环路西侧 397 2008-6-16 不大于1.5 7801.62 5201.08 居住 天津市宝坻区房地产开发公司 宝坻区建设路东段北侧 612 2008-6-13 居住不大于1.6 75656.032 47285.02 居住、道路 天津亿景置业有限公司 宝坻区鲍丘河北侧 612 2008-5-29 居住1.5-2.0商业1.0-3.0 155354.82 77677.41 居住、商业、绿地 天津市昌兴房地产开发有限公司 宝坻区潮阳大道北侧 224.51 2008-3-12 1.0-1.35 374140.6065 277141.19 居住 天津合生珠江房地产开发有限公司 宝坻区京津新城内 223.46 2008-3-12 1.0-1.35 326674.053 241980.78 居住 天津合生珠江房地产开发有限公司 宝坻区京津新城内 209.85 2008-3-5 1.0-1.8 252563.76 140313.20 居住 天津珠江京津房地产投资有限公司 宝坻区九园工业园区内 816.80 2008-2-28 不大于1.6 31831.55 19894.72 居住 天津长远嘉和置业有限公司 宝坻区霍各庄镇津围公路北侧 678.78 2008-2-27 不大于1.6 324112.82 202570.51 居住 天津骏盛纸业有限公司 宝坻区霍各庄镇津围公路北侧 832.36 2008-2-27 不大于1.6 204239.20 127649.5 居住 天津渤海湾置业有限公司 宝坻区霍各庄镇津围公路北侧 1373.32 2008-2-20 不大于2.0 68083.00 34041.50 居住 天津市宝坻区泉州房地产开发公司 宝坻区窝头河与开元路交口处 楼面地价（元/ m2） 成交日期 容积率 建筑面积（m2） 占地面积（m2） 用途 土地使用权人 位置 一级市场 08年1月至09年5月以来宝坻区新成交居住用地14块 城区主要竞争地块分布较集中，存量很大，且基本在未来两年面市 本案主要竞争地块 津宝（拍）2007-21 津宝（拍）2007-20 津宝（拍）2007-26 津宝（挂）2007-040 津宝（挂）2007-039 天房一级土地整理 津宝（拍） 2007-09 津宝（挂） 2007-21 津宝（拍）2007-08 津宝（挂）2007-20 津宝（挂）2007-01 津宝（拍）2007-19 津宝（拍）2007-05 津宝（拍）2007-07 津宝（挂