长沙太平街历史文化街区调研.ppt

——太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度 启动阶段 具备一定的市场认知度及客流量 街区经营状况节节高升 租金水平提高 升温阶段 市场发展成熟，商业价值进一步提升 租金水平提高，形成高品位历史街区 成熟阶段 大 小 对租户的长期吸引价值 高 低 租金水平 采取政府返租制 采取股份公司制 ——本报告对启动阶段平均租金提出建议：主力店与非主力店租金区别对待，而且逐年上涨 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 太平街目前平均租金水平：50~60元/平方米(按实际营业面积计) 坡子街目前平均租金水平：80~100元/平方米(按实际营业面积计) 租金制定参考指标 主力店平均租金建议 根据放水养鱼和主力店优先的原则，为了吸引符合业态规划的主力店进驻，世联建议第一年主力店平均租金维持现有水平50~60元/平方米。以后租金每年递增15%。 启动阶段的时间范围：3年左右，商业街发展普遍规律 非主力店平均租金建议 建议在主力店租金基础上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年递增15%。 启动阶段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%计，第一年平均租金为65元/平方米左右，第二年75，第三年85。 ——启动期业主返租租金建议：为了吸引业主将物业交由政府统一经营，返租租金应该高于出租租金。启动期三年政府租金补贴测算：总共需补贴大约215万元 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 启动期采取“政府返租制”，在制定对外招商租金的同时，必须考虑对业主的返租租金，涉及到政府的租金补贴政策： 参考其它历史文化街区的成功做法，返租租金要对原居民业主要有吸引力； 世联建议：返租租金在现有租金50~60元/平方米的基础上提高30%即65~80元/平方米（平均约72元/平方米），以后每年递增10%，启动期后则不再补贴，由市场调节。 启动期三年政府返租租金 年份 平均返租租金（元/平方米） 第一年 72 第二年 80 第三年 88 ——根据前面制定的太平街商业改造实施策略，对照《长沙太平街历史文化街区保护规划》，世联就其中的规划用地比例、建筑时序规划、停车场设置问题提出修正建议以供决策参考 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 规划用地比例：太平街主街增加风味小吃、冷饮等休闲餐饮用地，与太平街接壤的马家巷改成特色酒吧街，增加娱乐用地 B.建筑时序规划：将西牌楼街的整治提前到第一期建设工程内容，保证开街时商业业态功能的完整 C.停车场规划：世联建议将下河街大市场改建成停车场，增加太平街南面的停车位 规划修正建议 8 太平街历史文化街区发展模式界定 1 2 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 3 政府投入测算、综合效益分析 风险分析、世联建议 太平街保护定位及功能定位 4 太平街保护实施策略及商业改造实施策略 5 太平街保护项目效益与风险分析 6 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 ——我们用成本逼近法来测算政府的投资成本，太平街历史文化街区改造一二期工程政府共需投入约3.67亿元 4 序号 投资内容 投 资 额 度(万元) 1 基础设施 2187 2 社区配套 661 3 重大节点工程 465 4 建筑整治费用 10854 5 拆迁补偿费用 22500 合 计 36667 以上投资不含贾谊祠二期工程投资额和市场培育期对租金差额进行的补贴。 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 ——政府投资的经济效益：税收增加、租金水平上升，街区产业提升 4 街区产值提升： 1、太平街开街后的客流量：第一年平均2.4万人/天（黄兴路