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单位销售存量房的相关税收分析 集美地税 李春在 一、什么是存量房？ 二、单位销售存量房主要涉及税种三、单位销售存量房相关流程 一、什么是存量房？ 1、存量房，俗称二手房，是指已在厦门市房地产交易权籍登记中心（厦门市国土资源与房产管理局下属事业单位，以下简称权籍登记中心）备案、完成产权初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、自建房、允许上市交易的二手公房（房改房）和社会保障性住房。房产类型以权籍登记中心传递的存量房信息中注明的法定用途确定，不受其实际用途的影响（包括个人及单位） ２、新房（增量房）和旧房（存量房）的划分： 根据《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。根据《福建省财政厅 福建省国家税务局 福建省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知的通知》（闽财税政〔1995〕58号）第一条规定，新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。 因此，根据总局、省局的规定，只有建成并投入使用一年以上的房产才能确定为旧房。 二、单位销售存量房主要涉及税种 （一）单位销售存量房涉及的税费： 单位销售存量房涉及的税费有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税，可选择征收税种为：企业所得税（适用定期定额征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人）、个人所得税（适用定期定额征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人）。 ①营业税应纳税额=（计税依据-可扣除营业额）*5%。 ②城建税应纳税额=营业税应纳税额*7%（或5%）。 ③教育费附加应纳费额=营业税应纳税额*3%。 ④地方教育附加应纳费额=营业税应纳税额*2%。 ⑤印花税应纳税额=计税依据*0.05% ⑥企业所得税=计税依据*应税所得率12％*税率25%（如果属于特区过渡期优惠税率，则要按过渡期优惠税率取值）。 ⑦个人所得税＝计税依据*企业所得税应税所得率12％*（1－企业所得税适用税率25％）*40％*20％ ⑧土地增值税如何计算征收 正常户： 凭票扣除：根据财税（2006）021号第二条规定：如果能提供原购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。 评估扣除：根据财税字（1995）048号第十条的规定：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题?? ?转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 非正常户 当纳税人为非正常户，或者纳税人为非我局管征单位（即异地单位）时，土地增值税按以下方式征收： 2013年9月1日起，土地增值税应纳税额=计税依据*5%。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ； 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ； 3. 别墅按 5% 。 纳税义务确认时间： 执行时间自2013年9月1日（税款所属期）起执行，以向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）为准。 （二）、单位存量房被委托拍卖或司法裁决的房产 厦门市地方税务局公告〔2012〕1号 厦地税函〔2009〕89号 A、单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税费并向我局申请代开发票的，买受人应提交书面申请、法院的生效判决、裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料，主管税务机关在审核同意后，应征收以下税费： （一）营业税 : 一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖成交价减去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％的税率计征； （二）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征； （三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按12% 的应税所得率确定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率核定征收企业所得税；对2011年12月31日之前被委托拍卖的按 10% 的应税所得率. （四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据”税目，按 0.5 ‰的税率计征； （五）土地增值税： 2013年9月1日起，按成交价的5%征收土地增值税。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ； 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ； 3. 别墅按 5% 。 买受人代缴上述相应税费后，主管税务机关为其代开发票。 B、单位为正常户的，其房地产被委托拍卖取得的收入，应征收以下税费 : （一）营业税：一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖成交价减去房地产购