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公共租赁住房成本租金与定价研究虞晓芬 李星 浙江工业大学摘要：完善公共 公共租赁住房成本租金与定价研究 虞晓芬 李星 浙江工业大学 摘要：完善公共租赁住房定价机制是保持公共租赁住房建设与管理可持续发展的重要内容。本文在实 地调研杭州、湖州、嘉兴、绍兴、台州、丽水等地区公共租赁住房开发成本状况的基础上，选取了较有代 表性的几个地区，对公共租赁住房的成本租金进行了测算，并通过比较公共租赁住房租金定价的国际 经验，对浙江省公共租赁住房的租金定价提出了建议。 关键词：公共租赁住房， 租金测算， 租金定价 中图分类号：F287.8 文章编号：1001-9138-（2011）09-0035-40 文献标识码：B 收稿日期：2011-04-20 2010 年 6 月 12 日，住房和城乡建设部等七 部门联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指 导意见》；2011 年 3 月温家宝总理在《政府工作报 告》中又提出“重点发展公共租赁住房”。由此，公 共租赁住房在我国住房保障体系中的地位正式 确立，各地也掀起了大规模开发建设公共租赁住 房的高潮。2010 年全国开工建设公共租赁住房 40 多万套，2011 年将新开工建设公共租赁住房 近 220 万套。重庆从 2010 年起，3 年内将建设 3000万平方米公共租赁住房，解决 50 多万户中 低收入群众住房困难；2011 年，上海计划建设和 筹措保障性住房 1500 万平方米，其中公共租赁 住房 200 万平方米。 与此同时，理论界也开始关注公共租赁住房。 陈杰（2010）探讨了发展公共租赁住房的难点与对 策；陈高岩（2010）研究了公共租赁住房的运作模 式；王慧琳（2010）介绍了我国公共租赁住房的管 理模式；成立（2009）针对公共租赁住房发展中的 问题，从制度建设角度提出政策建议；刘超奇 （2008）、高福生 （2010）、方和荣 （2010）、刘玲 （2010）等人结合中国城市实例，介绍了各地公共 租赁住房的实践情况，并针对相关问题进行研究。 但这些研究偏重于公共租赁住房的政策、制度以 及公共租赁住房与其他保障性住房的比较等方 面，对公共租赁住房的租金如何定价鲜有涉及，而 租金定价问题是公共租赁住房投资与管理中直接 面对的核心问题之一。本文基于此背景，以浙江省 公共租赁住房的租金定价为研究对象，对其进行 有针对性的系统研究，并比较相关的国际经验，以 期对公共租赁住房的租金定价有所启发 。 2011.9 下半月刊·学术版 35 住房保障CH INAREAL ESTATE表 1：土地完全无偿使用情况下的公共租赁住房成本租金表 2：土地行政划拨、需支付征地成本和基础设施投资下的公共租赁住房成本租金注：综合成本为建设成本和楼面地价之和。了杭州、嘉兴地区、海盐县三地的数据进行公共租赁住房成本租金测算。（一）用地成本 用地成本是指通过旧城拆迁或征收农民土地后得到的净地成本。由于旧城拆迁成 住房保障 CH INA REAL ESTATE 表 1：土地完全无偿使用情况下的公共租赁住房成本租金 表 2：土地行政划拨、需支付征地成本和基础设施投资下的公共租赁住房成本租金 注：综合成本为建设成本和楼面地价之和。 了杭州、嘉兴地区、海盐县三地的数据进行公共租 赁住房成本租金测算。 （一）用地成本 用地成本是指通过旧城拆迁或征收农民土地 后得到的净地成本。由于旧城拆迁成本过高，目前 集中建设的公共租赁住房用地来源是新增建设用 地。杭州丁桥区块公共租赁住房用地成本为 200 万元 / 亩，平均容积率为 2.2，据此测得楼面地价 为 1364 元 / 平方米；嘉兴城区城乡结合部公共租 赁住房用地成本约为 30 万元 / 亩，平均容积率为 1.5，据此测得楼面地价约为 300 元 / 平方米；海 盐县公共租赁住房用地成本为 40 万元 / 亩，平均 容积率为 1.2，据此测得楼面地价约为 500 元 / 平方米。 （二）建设成本 建设成本是指将一块净地建设成为可供入住 的住房所需的所有成本，包括：建筑安装成本、配 套设施投入费、绿化费、管理费用、财务利息以及 精装修成本等。经调查，杭州市区、嘉兴城区、海盐 县保障房建设成本分别为 2800 元 / 平方米、2200 元 / 平方米、1700 元 / 平方米。 一、浙江省住房保障概况 近年来，浙江省加大力度致力于完善住房保 障体系建设。2010 年，浙江省已全面实现低保标 准 2 倍以下城市低收入住房困难家庭廉租住房 “应保尽保”，新增廉租住房受益家庭 1.42 万户； 已基本满足家庭人均收入在平均收入 60%以下的 家庭购买经济适用房的需要；新开工廉租住房、经 济适用房等保障性住房 411.46 万平方米，新开工 公共租赁住房 137.91 万平方米，新开工限价商品 房