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第五讲：房地产业、产权理论及制度 张仁江 2015年10月14日 1.1房地产 1.1.1.房地产的概念 房地产是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。 在物质形态上房地产有三种存在形式：单纯的地产、单纯的房产、房产与地产相结合的“房地”产。 1.1.2房地产的特性（1） 1.房地产的自然特性 （1）房地产的二元性。房地产的二元性，是指房地产由土地和建筑物两部分组成。 （2）土地面积的有限性和不可再生性。 （3）位置的固定性和独特性[城市地产：位置、位置、位置]。 （4）房地产使用的耐久性和效用的多层次性。 1.1.2房地产的特性（2） 2.房地产的经济特性 （1）房地产供给的稀缺性和需求的普遍性。 （2）房地产具有高资本价值特性，并且房地产是一种耐用商品，兼有投资品和消费品的特点。 （3）房地产项目的积聚效应和外部性。 （4）房地产利用的报酬递减性。 1.1.2房地产的特性（3） 3.房地产的法律属性 （1）房地产的不动产特性，与动产是法律上对吴进行的重要分类，如让与必须采用书面形式，依登记而有效。 （2）房地产产权的重要性，房产交易实质是产权的交易。 （3）房地产的可分性，可作为无形资产其所有权可视为一束权益（利）的集合 ，这些权力与权益可以被分开并单独出售、转让。 1.1.2房地产的特性（4） 2.房地产的社会属性 （