商业房屋租赁合同法律风险及防范课件.pptVIP

商业房屋租赁合同常见法律风险防范 2014年11月 监察审计中心 刘臻 目录 第一章 前言 第二章 房屋租赁合同主要条款 第三章 房屋租赁合同纠纷主要类型 第四章 相关法律法规、司法解释 第一章 前言 一、房屋租赁合同的定义 二、房屋租赁合同的法律特性 一、房屋租赁合同的定义 《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。  使用 占有 收益 处分 占有 使用 收益 处分 租赁关系 二、房屋租赁合同的法律特性 1、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。 2、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。 第二章 房屋租赁合同主要条款 一、房屋租赁合同主要条款 《商品房租赁管理办法》第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：　　（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；　　（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；　　（三）租金和押金数额、支付方式；　　（四）租赁用途和房屋使用要求；　　（五）房屋和室内设施的安全性能；　　（六）租赁期限；　　（七）房屋维修责任；　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；　　（九）争议解决办法和违约责任；　　（十）其他约定。　　 问题一：预租合同是否有效？ 问题二： 房屋未取得建设工程规划许可证，能不能租？ 问题三：承租人擅自变动房屋结构，作为出租人，怎么办？ 问题四：如何避免优先购买权纠纷 问题五： 房屋损坏了，谁来维修？ 第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析 一、房屋租赁合同效力纠纷 二、房屋租赁合同履行、解除纠纷 三、优先购买权纠纷 四、其他 一、房屋租赁合同效力纠纷 1、预租 2、在建工程出租 一、预租 一、背景 二、概念 出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租该房屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件时，订立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款的行为。 三、预租合同法律效力疑问 预约合同？房屋租赁合同？ 详见在建工程出租部分分析 四、法律法规及地方规范 1、全国性的法律或行政法规：无专门规定 2、地方性法规和地方政府规章： 《上海市房屋租赁条例》第九条 《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第七条 《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条 五、案例 北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案 二、在建工程出租 一、背景 二、案例分析 三、法律风险提示 二、案例分析（续） 2010年4月12日，原告A与被告B签订了租赁合同，原告A将其厂房租给被告B使用。租赁合同约定：由于B在A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故A不得以任何借口将房屋使用权收回，否则A赔偿B的一切损失。合同签订后原告即将房屋交付给被告，被告即投入资金对房屋进行装修。被告自认2010年7月因故停产。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租赁（水电）押金50000元之外，至今未付租金。双方致成纠纷。 另经查明，该厂房于2004年6月24日由相关部门颁发建设用地规划许可证，房屋建成后，2011年9月22日由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴定，装饰装修建设工程的造价735354元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总共450000元。 2011年2月24日原告诉至法院，请求判令（1）解除租赁合同；（2）被告支付租金共计450000元；（3）要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状；（4）被告承担合同解除之日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决（1）租赁合同无效；（2）A向B返还押金并赔偿经济损失。 问题与讨论： 1、房屋未取得建设工程规划许可证，合同是否有效？ 2、合同解除后，装饰装修残值损失如何承担？ 本案的争议焦点如下：　　一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一