【戴德梁行】2010高速·滨湖时代广场第二阶段工作汇报-项目定位深化及营销思路提报130P（上）知识分享.pptVIP

高速·滨湖时代广场;报告结构;第一部分：宏观背景分析;城市经济及发展;固定资产投资及外商投资;城市化率及居住条件;居民存款及社会消费;城市格局发展趋势;城市产业分布;城市经济及发展;房地产供求关系;2008年整体市场概况;2008年分区住宅市场概况;写字楼市场客户概况;城市经济及发展;区域规划;发展历程;区域特征;生态资源;配套资源;2015年之后;房地产市场格局;第二部分：项目定位深化;每座伟大城市都拥有一个永恒的建筑汇聚所有的目光;合肥滨湖时代广场 总建筑面积88.6万平方米 高档住宅 高星级酒店 甲级写字楼 高品位商业……;工 作 内 容;第一期写字楼，如何打响市场第一炮？; ;面对严苛的条件与限制，如何顺利开发？;Q4 关于精装修住宅;Q5关于整体开发策略;写字楼定位研究;启动期; Q1——开发背景与开发原则;前期已销售物业;1995年 永华大厦 个人投资者 1996年 招商局大厦 国有企业 1997年 上海证券大厦 政府机构 1998年 森茂大厦 日本企业 1999年 中国保险大厦 国有金融机构 1999年 浦项广场 韩国企业 1999年 金茂大厦 国有企业 2000年 中银大厦 国有银行 2001年 华夏银行大厦 国有银行 2002年 上海信息大楼 国有企业 2002年 浦发大厦 国有银行; 具有较强政府背景的大型行政机构、事业单位； 国内大型国有生产制造类企业集团的总部或区域总部；;市场趋势：目前的合肥写字楼市场处于更新换代的时期，近年供应及未来规划的项目在硬件品质与软性配套服务方面均较早期项目有了较大改进，因此，在综合品质上要把握市场发展趋势，提供项目的综合竞争力；;影响北地块商务形象：小面积分割为主，对客户的质量和数量难以把控； 与南地块40年产权产品功能部分重合，将进一步增加此类产品的去化压力； 目标客群有限：开发前期将以大中型企业客户为主，SOHO目标客群有限；;目前方案;Q3——对个性化办公定位的思考;写字楼定位研究;地理位置：距离市中心半小时车程，距离巢湖3分钟车程 交通条件：位于城市主交通干道沿线，交通辐射能力强， 拥有快速公交及高速有轨电车（未来） 住 宅：多个大型楼盘，未来数年总体量将达250平方米 周边学校：合肥1中、合肥46中、合肥师范附小、合肥少年 宫滨湖教育活动基地等 酒 店：MOTEL168 （在建） 、皇家海域度假酒店（在 建）等 办 公：安徽省现代农业服务中心、消防灭火救援指挥 中心、中国人民银行合肥中心支行、网通集团 安徽省合肥通信综合楼、安徽广电中心、建设 厅、林业厅、煤监局、建设银行总行、海关等;类型;滨湖世纪城;项目概况：规划用地300亩，位于徽州大道和紫云路交汇处，该项目由25个地块组成，主力打造酒店、购物、餐饮、休闲娱乐等现代服务设施；项目西南地块将结合区位优势，打造“水街”风貌的特色商业区域； 项目进展：2007年底已出让两幅土地，2009年初两幅土地挂牌； 项目评价：与滨湖世纪城相呼应，“水街”的特色风貌有助于增强其市场吸引力，内部各业态定位有一定差异，但也存在相互竞争。;游乐园项目;区域开发前期以居住功能为主，预计1-2年内，建成物业总体量将达到250万平方米，按人均30平方米居住面积初步估算，居住人群将达8万人； 区域开发中期，随着事业单位、商务楼宇及酒店的交付，商务消费人群的比例逐步提升 区域开发后期，随着规划逐步成型，旅游会展资源成为区域特征，差异化及高端的商业定位有望吸引合肥全市的消费客群;;与周边大型综合项目相比，在建筑体量、业态构成方面不具备绝对优势； 南地块少年宫滨湖教育基地入驻； 项目拥有24万平方米住宅，27万平方米办公楼，同时拥有地标高星级酒店；;地块;奥特莱斯： 即OUTLETS，指由销售名牌过季、下架、断码商品的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。 突出特点是销售驰名世界的品牌，品牌纯正，质量上乘，低至1至6折的销售价格。;Q1 ——项目商业布局优化建议;Q2 ——项目可选的经营模式;Q2 ——商业经营模式案例;案例-蓝鲸国际（分拆销售）; 区域处于开发阶段，商业氛围尚未成型，商业价值有限 商业出售不利于整体管理，影响项目的整体形象与配套 项目商业的2