步行街QQ公寓项目营销推广方案11.05.04.docVIP

专业 · 策略 · 整合 · 运营 PAGE 第 PAGE 8 页 共 NUMPAGES 14 页 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 14 页 步行街QQ公寓项目营销推广方案 淄博弘略房地产营销策划有限公司 二〇一一年五月四日 项目分析 1、区位地段 项目位于步行街人民路南50米，人民路、步行街、共青团路环绕项目周边。地处张店城市中心，向北可达理工大学、建行、大福源超市，向南直达共青团路及博物馆广场，向东车行10分钟可达银座、金帝、王府井、美食街商圈，向西5分钟至世纪路，交通便利，配套完善。 2、周边配套环境 商业生活配套：步行街、大福源等； 休闲景观配套：步行街、网吧、跆拳道、KTV、理工大休闲运动设施、博物馆广场等； 医疗政府配套：侨联医院、理工大校医院、街道社区诊所众多； 教育商务配套：小博士幼儿园、公园小学、张店三中 3、项目产品分析 1）项目经济指标 项目总户数19套，因此项目总可销售面积为911㎡。 2）产品分析 面积区间集中在50㎡左右； 绝大多数户型有独立卫生间，简易厨房，水、电、电话、宽带齐全，无天然气； 公寓涵盖居住、办公、投资三大功能； 全精装修，即买即住，即投资即出租，即买即受益； 市场分析（竞争产品研究） 1、竞争项目分析： 项目名称 位置 面积 配置 销售均价 剩余房源 晶品公寓 兴学街小学斜对面 35-50 精装修、电梯、地暖 4000 10套 华瑞尚品 中润大道南，火炬公园对面 47—130 精装修、电梯 6200 —— 天晓公寓 长途汽车站北 30—70 精装修 5300 170套 汇金公寓 杏园路火车站东 34、37 准现房 4000 2#楼剩余2套、3#楼未入市 华美达公馆 中心路与共青团路交口 43—97 精装修、电梯现房 5000 —— 御景大厦 西五路利群超市北 61—97 精装修 4600起 500套 壹品公寓 步行街华光路交口南200M 20—50 精装修、电梯 5500 120套 盛世名苑 明清街与中润大道交汇处 35㎡ 精装修、电梯 5300 29#/30#楼 竞品分析： 产品类型方面：目前市场上的小户型产品为1梯15-30户的公寓类产品，平层户数多，居住舒适度低； 户型方面：面积区间集中在35-50㎡，多为一室一卫开敞式厨房设计； 交房标准方面：大部分中低端公寓产品（体量小、形象差、位置较差）采用送精装修来提高项目竞争力，装修标准多为地面瓷砖、木地板，墙面乳胶漆；形象地段较好的项目由于单价高，多选择毛坯交房。 暖气、燃气方面：竞争项目均未通暖气，由于平层户数过多，没有通天然气。本案19户房源亦未通天然气，与其它项目基本无竞争劣势； 电梯方面：多数项目设置电梯，本案无电梯，存在竞争劣势； 价格方面：价格在4000-6000元不等，价差主要取决于地段、形象、产品功能及电梯。由于产品同质化较严重，产品设计对价格影响较小； 销售方面：整体来说，目前张店区公寓市场比较活跃，位置好、价格合理的公寓受到广大投资客户的追捧，但受楼市调控政策的影响，房源去化速度有所影响。 2、在租公寓价格 项目名称 位置 面积㎡ 配置 当时销售价格 目前在租价格 晶品公寓 兴学街小学斜对面 35-50 精装修、地暖 3700 500元/月 和平SOHO 太平路西四路东北 35-45 精装修、无双气 3300 500元/月 万福家园 兴学街西二路西50米 40-50 精装修、无双气 3400 500元/月 泰美2期 兴学街西二路西20米 41－58 毛坯 3200 600元/月 华夏国际 柳泉路美食街东南 38-70 毛坯、中央空调 4300 1000元/月 蓝湾生活馆 华光路与世纪路交汇路西 30-50 毛坯 4300 700元/月 蓝钻国际 西五路共青团路西南 20-60 精装修、地暖 4500 800元/月 租赁市场分析：租赁市场活跃，小公寓市场租赁需求旺盛，已交房公寓，基本清盘，销售租赁情况良好，带家具、家电电梯公寓租租赁价格较高，空置率较低 项目SWOT分析 S优势分析 地段优势：项目位于步行街中段，处于城市中心区，配套完善；临近人民路共青团路，交通便捷，区位优势明显； 成熟地段：项目处于步行街中段，基础生活配套完善，娱乐休闲购物皆方便； 舒适度高：平层户数少，楼层仅四层，居住舒适度高； 精装修交房：送精装修，客户省心省时省力； 商业氛围：周边购物休闲娱乐配套周全，步行街商铺五花八门，门类齐全，购物方便，离大润发，银座商圈较近； 现房发售：纯现房，即买即住，即买即出租