万科中国房地产项目现代工程管理体系的破解之道228页培训课件教程培训资料.ppt

房地产工程管理的定位及管理理念 ■ 部分房地产企业工程管理定位的误区： 房地产的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能，对于工程质量，要么自己亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的 管理，没有充分发挥 “系统协调”的职能 单纯依靠国内房地产行业通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量 房地产工程管理的定位及管理理念 成品质量 操作工人 项目经理 监理公司 甲方工程部 班组长 质检负责人 质检人员 项目生产经理 技术负责人 10万平方米 共计140个班组 10万平方米 共计16个质检 房地产工程管理的定位及管理理念 ■ 房地产企业工程管理合理的定位： 提要求 审核实际结果与最终需求的符合性 付款 发展商的工程管理与总包、监理、设计和 政府部门的理解有很大不同 房地产工程管理的定位及管理理念 ■ 房地产企业工程管理合理的定位： 大多数房地产公司的工程管理过多的将精力集中在审核上（工程检验），忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题 房地产工程管理的定位及管理理念 ■ 大多数房地产企业，并不清楚如何提 出完善的工程管理要求 提要求的目的： 通过提出明确的要求，提高监理公司和施工单位的管理能力，从而保证工程目标的实现 房地产工程管理的定位及管理理念 提什么要求： 管理标准：工程质保体系要求、工程进度管理体系要求、成本控制体系要求、总分包配合要求、成品保护要求…… 质量标准：技术标准、施工工艺标准、质量控制措施保障、工序见证点标准、质量检验标准…… 房地产工程管理的定位及管理理念 提要求的时间： 从前期考察监理公司和施工单位开始，到招标文件，招标答疑、回标质询、评标定标的全过程 入围考察、招标文件、合约文件、质标评标 提要求的方式： 房地产工程管理的定位及管理理念 铝合金门窗安装洞口与窗框间隙的验收要求 墙体饰面材料 洞口与窗框间隙（㎜） 1 墙体外饰为抹灰面或贴马赛克 15～20 ＋ 外保温厚度 2 墙体外饰为贴釉面砖 20～25 ＋ 外保温厚度 3 墙体外饰为贴大理石或花岗岩板 40～50 ＋ 外保温厚度 房地产工程管理的定位及管理理念 铝合金门窗的总分包施工工序移交要求： 房地产企业工程质量管理的薄弱环节 ■ 房地产企业对设计质量缺乏有效的控制手段： 设计人员对甲方关注的防渗漏、防开裂设计防控重点重视不足 施工图设计审查审查重点不明确，图纸审查分工不清晰 部分国标标准图集过于强调手工工艺质量，实际施工中很难保证，依靠加强现场管理不可能实现全面监控 房地产企业工程质量管理的薄弱环节 ■ 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段 监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要 监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰 监理工程师责任心不强，质量意识不足 房地产企业工程质量管理的薄弱环节 ■ 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段： 施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要 施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验 施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责 房地产企业工程质量管理的薄弱环节 ■ 房地产企业对专业工程师缺乏明确的技术支持： 专业工程师实际管理中不可能查阅大量规范和标准图集，对细部做法及检验标准要求不清晰 专业工程师工程质量检查重点不明确，对需要重点防控的部位、工艺质量要求、管理措施要求不明确 专业工程师质量意识、责任心缺乏考核标准 国内总承包单位的管理现状分析 承建商自身的质量保证体系、管理模式、管理水平、管理人员配备等对工程质量的影响极大，是甲方考察施工单位和管理施工单位的重点 如何考察并发现施工单位质保体系是否健全 大家又有什么好的方法和技巧 国内总承包单位的管理现状分析 关注承建商的自身拥有的资源，以及资源 整合的能力及效率，防止超出其自身能力 承揽工程 对规模小的建筑公司和实行项目全面承包 的公司，在材料管理需要重点加以关注，对于容易造假的材料，应加强期间的现场抽检，避免出现用合格产品装门面的情况 国内监理单位的管理现状分析 ■ 国内监理公司的总体概况： 市场发展不均衡，有些地区相当多的监理 公司不履行监理职责，企业制度不健全， 责任制不落实，监理工程师行为不规范 监理旁站的区域范围、方法要求不明确。 监理旁站和旁站记录往往走过场 国内监理单位的管理现状分析 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理 费用远低于设计费、销售代理费，显示出 行业内普遍不看中监理的地位与作用 监理工程师的总体专业能力和专业素质有 待提升，监理行业人员流失比例过高制约 监理行业的发展 国