《第九讲房地产投资与投资风险》公开课件（设计）.pptVIP

第九讲 房地产投资与投资风险 学习目的与要求 了解投资的概念、分类、特点、作用，基本原理和相关概念；理解房地产投资的形式、利弊、风险及风险控制；理解房地产泡沫与政府调控。 9.1 投资与房地产投资 一、 投资概述 （一）投资的概念 投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或受益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象。 (二) 投资的分类 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类女口下： 1．短期投资和长期投资 2．直接投资和间接投资 3．金融投资和实物投资 4．生产性投资和非生产性投资 (三) 投资的特性 投资是一种经济行为 投资具有时间性 投资目的是获取收益 投资具有风险性 现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性就是投资风险。 (四) 投资的作用 1．投资是一个国家经济增长的基本推动力 2．投资与企业发展密切相关 3．投资可以促进人民生活水平提高 4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往 二、房地产投资概述 (一)房地产投资的概念 ——指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 (二)房地产投资的分类 除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类。 1．按投资主体划分 根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。 2．按经济活动类型划分 可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。 3. 按物业类型划分 (1)居住物业投资 (2)商业物业投资 (3)工业物业投资 (4)酒店和休闲娱乐设施投资 (5)特殊物业投资 指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 9.2 房地产投资的形式与利弊 房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。 一、房地产直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 (一)房地产开发投资 房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。 9.2 房地产投资的形式与利弊 二、房地产间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。 (一) 投资房地产企业股票或债券 为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行(IPO)、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。 9.2 房地产投资的形式与利弊 (二)投资房地产投资信托基金 房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。 投资者将资金投入REITs有很多优越性： 第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入； 第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs 股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。 9.2 房地产投资的形式与利弊 (三) 购买住房抵押支持证券