中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性剖析的报告.ppt

中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告;报告提纲;;本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩;本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区;地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响;地块现状： 夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。 地块中部以湖和砖厂为主。 308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。 青银高速东侧则是以自然坡地为主。;地块地形： 地块的整体地势是东西高，中间低。 东西两侧是山体的自然延伸。 而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。 ;西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感;地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏;沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争;盘点;;地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩;本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区;地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分;地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治;以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地;地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区;地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象;地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈;盘点;;地块3地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及2个行政村，占地约1000亩;本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条;地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较差;地块内部是典型的坡地地形，有一定植被覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低;地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活配套;地处城市陌生区，除南部边界外，通往地块的道路大多没有修通，地块进入性较差;盘点;;地块4地处李沧城市建成区，周边配套齐全；地块涉及2个行政村，占地约1000亩;本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好；公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界;地块面积约在1000亩，地块整体性良好;地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的不利因素;地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地势较为平缓;整个区域的配套已经成熟，地块发展只是受限于该区域内的城市发展意向;地块紧临李沧传统工业区，周边存在着大量的经济适用房、而且拆迁量巨大；客户来源相对单一，以刚性需求客户为主;盘点;;近年来青岛市GDP、人均GDP增长迅猛，2008年生产总值处于全国领先水平;2008年青岛市经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力;城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，恩格尔系数维持在较低水平，城市居民生活富裕，购买能力强;消费性支出占可支配收入达到73%，消费意愿较强，但近两年占比略有下降。居住消费的比重存在一定的上涨空间;经济;作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛对于提升城市群在环渤海地区的地位、引导城市群发展具有重要意义;“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛新的城市空间发展战略;高科技新城;;市南、市北： 城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区;依托优良的交通条件及腹地纵深优势，李沧产业以二产为主，是青岛传统的重工业区;伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现优化趋势;近期李沧东部的新客站、跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞、城市咽喉的战略优势;李沧区西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区，本区域未来规划定位于发展现代生产服务业为主的城市副都心;青岛城市后花园;青岛市及李沧区宏观投资环境研究结论;;依托良好的经济发展实力及较强的消费意愿，青岛商业在第三产业中占据重要地位;依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主;台东商圈主力商业物业为定位于日常消费的大