【同策】华丰江都利民北路地块项目定位报告104P教学文案.ppt

共生共长，江都地产破冰之道; 市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议;提案纲要;关键词：;三、 四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏观市场波动对城市的成交量影响不大。;江都市场总量认知——;江都楼市价格走势的认知;江都房价走势认知——;江都市场创新观念的认知;江都市场创新观念认知——;江都市场竞争格局的认知;江都竞争格局认知——;我们发现：;房地产在不同发展阶段，市场客户的需求特征也不同;南部开发区楼市发展;本阶段客户：;迎合市场现有的成熟的需求特征是最有效的市场法则;提案纲要;解析热销个案，发现市场热销产品;;09年1-8月份销售排行表;锁定热销个案 心怡·春江花都 / 中远·欧洲城 / 广源·世纪???园 ;热销目标个案——心怡·春江花都;建筑立面风格 现代风格立面，整体形象较好，江都购房客户 认可度较高 ;热销目标个案——心怡·春江花都;主力户型及销售率 二房、三房绝对主力户型，两种户型比重达到95%以上 二房主力面积在85-99㎡和100-108 ㎡的大两房户型；三房户型以129-135 ㎡为主 一期共开出729套，目前去化520套，去化率达71.3% 08年3月开盘，销售周期为20个月左右，月均成交套数在26套左右;项目总结 项目热销分析 1、区位——距离市区最近的北部板块项目，对面是市政府所在地； 2、产品——江都最早推出的“退台式花园洋房”产品，市场认可度高； 主力户型 花园洋房主力面积段85-135㎡ 公寓主力面积段：85-99㎡ 的常规两房产品，和100-108㎡大两房产品，三房主力 面积在122-135㎡以舒适型为主。 主力成交客源 以北区本区域客户为主，占到约四成购房比重，北部乡镇客户量也比较大，近三层购 房客户是来至周边乡镇；地段临近市区，位于市政府对面，因此也吸引了将近三层的 南部客户；;热销目标个案——中远·欧洲城;周边配套资源 城南成熟的生活区，周边超市、银行、菜场、医院等生活配套一应俱全 重点中学教育集中区，国家重点中学江都中学、江都实验小学分校、江都国际学校初中部等;建筑立面风格 融合欧洲各国的欧式建筑风格，法式、英式、意大利风格等 整体上偏向于西班牙风格，市场认可度高，口碑好;景观规划 社区规划水景和园林景观 通过社区雕塑小品来突显欧式风格建筑的特色 园林景观强调的是林木的种植;会所配套 5000平米左岸时光会馆 规划有网球场、露天泳池、室内羽毛球馆、健身、商务酒店、咖啡馆、餐饮等多种设施 目前，江都市场上最好的项目会所配置;热销目标个案——中远·欧洲城;项目总结 项目热销分析 1、配套完整——南区成熟的生活配套，周边江都重点中学江都中学等学区资源 2、景观规划、建筑风格——大景观规划，水景、园林景观打造，丰富的欧式建筑风格 3、社区大型会所规划，江都目前公认的顶级社区会所之一，提升项目品质 主力户型 二房、三房是该项目主力户型产品，两种户型占总供给量的93%以上。其中为二房主力91-108㎡ 三房以大三房为主，面积在122-135㎡ 主力成交客源 主力客户为南部区域的企事业高端客户为主，占到六成左右比重。以企事业单位公务员和外 资公司高管，以及部分私营业主为主。少量的来自北部市区和南部乡镇客户;热销目标个案——广源·世纪景园;建筑立面风格 法式风情，咖啡色建筑立面，整体色调沉稳、大气，市场客户认可度较高;景观规划 5000平米社区公园景观——爱琴湖公园 规划多个社区广场，凯旋广场、协和广场和情侣广场;会所和商业街 1000平米会所和3000平米社区商业区 会所规划游泳池、棋牌室、咖啡馆、休闲餐厅以及室外休闲空间、露天咖啡茶座 3000平米社区商业设立便利超市、咖啡吧、生活沙龙等;产品线特色 户型多样化，其中主力产品为退台花园洋房和电梯景观公寓 花园洋房面积从二房66㎡ 到四房134㎡；电梯公寓以三房117㎡、四房148㎡为主;样板区展示 项目建造7800平米的样板区 社区景观细节和未来社区生活展示，对江都购房客户有较大的吸引;项目总结 项目热销分析 1、外部建筑风格，色彩较为沉稳，比较迎合江都客户“口味” 2、项目景观规划——社区公园景观和社区广场的打造 3、产品上推出退台花园洋房，保证户户有花园的户型格局 4、从社区景观到样板房，整体的样板带打造，展示建筑细节，提升了项目市场口碑 主力户型 花园洋房是项目的主力产品，面积从二房66㎡ 到四房134㎡ 电梯