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用户需求书 项目概述 学校占地面积32800平方米（其中新校扩建用地约11300平方米），建筑面积18535平方米，空地和绿化面积约28800平方米。学校现有32个班级，师生近2000人。公共配套设施包括：供配电系统、给排水系统、消防系统、弱电系统（校园网络、通讯、广播等）。 振能小学建筑群主要由教学楼、综合楼、办公楼、功能楼和教工宿舍共五栋组成，建筑面积18535平方米，教学区、办公区建筑物半围合连接，生活区独立。 1、学校附属公共设施包括运动场2个、停车场2个、门卫值班室2间、出入口3个。 2、其他主要配套设施设备包括： 2.1 强电系统（配电房，高低压配电柜、变压器1台、环网控制柜） 2.2 分体式空调157台； 2.3 弱电系统（含电视、电话、网络、监控、门禁、音响、广播系统等）； 2.4 给排水系统（供水泵5台、蓄水池0个、化粪池4个 约40立方米）； 2.5 消防系统（消防泵5台、消防广播系统、消防栓62个、灭火器227个）； 2.6 监控系统（公共区域监控操作平台1组、红外报警系统、监控摄像头150个）。 服务工作内容： 3.1 安全保卫管理服务； 3.2 非教育教学管理服务范围及内容； 3.3 设施设备管理服务； 3.4 环境卫生及“四害”消杀管理服务内容； 3.5 物业服务档案资料管理 3.6 报刊、信件及物品的寄存管理 3.7 中标人在投标文件中承诺的其他事项。 3.8 法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。 4、质量标准：按“物业管理服务”标准进行管理及服务。 5、服务成果要求：优秀。 二、服务需求及质量标准 （一）管理服务内容： 1、物业管理内容 1.1 公用设施、设备的日常运行维护管理服务：包括房屋建筑本体的日常养护管理，配套设施、设备的日常运行维修、养护和管理。物业管理范围内的配套公共设备设施包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明等系统的日常运行管理、日常维护保养及故障维修（维修材料由学校承担）。 1.2 清洁卫生管理：包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运等（不包括房屋的外墙清洗，木地板、大理石地板的定期维护保养、白蚁的专业防治）。 1.3 公共秩序维护管理服务：24小时公共秩序维护服务、安全防范值班。 1.4 停车场管理：校园交通、车辆行驶和停泊管理。 1.5 物业档案资料管理。 1.6 报刊、信件及物品的寄存管理：负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录。 1.7 其它服务：按照采购单位要求完成临时性勤杂工作；中标人在投标文件中承诺的其他事项；法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。 2、非教育教学管理服务内容 2.1 上、放学时段的学生安全防范和秩序维护管理； 2.2 课间休息期间的学生秩序维护、安全管理； 2.3 非教育教学时段内公共区域的安全隐患巡查； 2.4 非教育教学时段学校专项活动的学生安全管理； 2.5 特殊情况的学生安全管理； 2.6 非教育教学时段公共秩序维护管理、安全防范值班巡查。 2.7 其它协助管理服务。 物业管理要求： 1、设施设备管理要求 1.1 设施设备管理要求 1.1.1建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施； 1.1.2 制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，及时维修； 1.1.3 实行值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故； 1.1.4 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生； 1.1.5维修和操作人员持证上岗，有解决各类故障和事件的能力； 1.1.6建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。 1.2 给排水系统管理 1.2.1 建立用水、供水管理制度并予以实施； 1.2.2 防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁； 1.2.3 保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能； 1.2.4 定期对排水管、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用； 1.2.5 及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。 1.2.6 上述设施设备正常损耗的零配件及维修材料等费用，由学校承担。 1