1月青岛房地产市场调研报告.docVIP

2010年1月青岛房地产市场 国房蓝海郑州项目组 2010-1-18 目录 一、市场环境和市场研究 1．青岛房产发展简介……………………………………………………………3 2市场宏观背景…………………………………………………………………4 3．区域规划与未来走势…………………………………………………………6 4．经济因素………………………………………………………………………7 二、2009年6—12月全市及各区住宅成交、价格情况 1．全市住宅成交及价格情况…………………………………………………10 2．市南区住宅成交及价格情况………………………………………………11 3．市北区住宅成交及价格情况………………………………………………11 4．四方区住宅成交及价格情况………………………………………………12 5．李沧区住宅成交及价格情况………………………………………………13 6．崂山区住宅成交及价格情况………………………………………………13 7．城阳区住宅成交及价格情况………………………………………………14 8．黄岛区住宅成交及价格情况………………………………………………15 三、全市住宅存量、供需比 1．全市住宅存量情况…………………………………………………………16 2．全市住宅供应量与销售量情况……………………………………………17 四、青岛房地产发展总结 附件：部分新楼盘房价及在售项目………………………………………………19 2010年1月青岛房地产市场 一、市场环境和市场研究 1．青岛房产发展简介： 青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。 　　 2007年，青岛市房地产市场发展主调是稳健。2007年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年1-10月，全市共完成房地产开发施工面积2,959.1万平方米，同比增长18.2%；竣工面积341.1万平方米，同比减少3.9%。施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。市场需求相对旺盛、供应呈现区域性结构失衡、“地王”的促动效应、外地开发商助推房价上涨、外来购买需求加剧房价上涨压力，五项因素对于2007年的青岛住宅市场供求状况及价格走势有明显影响。 　　 进入2008年，青岛房地产市场资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。2008年1-11月，青岛市实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。2008年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较2007年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。 　　 2009年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。2009年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18.5%，投资回升较快，较一季度回升29.2个百分点，较1-5月份回升10个百分点。全市商品房销售408.9万平方米，增长17.6%，房地产销售由暖趋旺，实现销售额229.9亿元，增长32.8%，青岛市房地产市场开始整体回暖。 　　 世界各国的经验表明，当人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5-10个百分点，住房消费还有较大的消费空间。另外，青岛城市化进程仍在轰轰烈烈地展开，跨海大桥、胶州湾高速的建设施工将更加快大青岛战略的实施进度。根据青岛的城市规划，预计2020年全市居住人口总量将达1200万人左右。届时新涌入的移民、新增人口将创造更多的住房需求。由此可见，青岛市未来住房的刚性需求仍是很大的。 2． 市场宏观背景 作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛对于提升城市群在环渤海地区的地位、引导城市群发展具有重要意义 在《山东半岛城市群规划》中青岛被定位为：山东乃