成都朱家沟商业用地的项目市场发展方向基础的研究及的剖析.ppt

还有上海的海上海 四、盈利模式的设计 第一年 销售公寓/同时发展商业、商务及酒店资源 第二年 持续销售公寓/开始销售写字楼/继续发展各类资源 第三年 持续销售写字楼/开始销售商业/筹备酒店开业及融资 约三年的开发周期 酒店4万平米/写字楼5万平米/公寓8万平米/商业2万平米 谢谢聆听！ 成都行家策划营销顾问有限公司 2007.9.2 行家分论——本案裙楼商业可以发展的方向 一、可以否定的裙楼商业发展方向 1、以大型百货、购物中心、大型超市、专业卖场为主要业态表现的室内封闭式商业。此类物业在已拍诸多大型地块中，已有相当规模的供应量，并且许多都是自身能够掌控庞大商业资源的大鳄，本案区区商业体量无足与之抗衡。同时，该种商业难以形成明晰的产权分割，单体生存能力极差，对后期持续经营严重依赖，需要相当长期的持有，且商业业态对商圈的辐射范围要求高，本案极不适合。 2、纯粹社区沿街商铺。此类物业强调家带店的性质，业态档次不一，店铺转手率高。本案区域周边由近及远或为低档次安置区，或为沿街商业原本就相当发达的成熟社区，或为社区型商业规划完善的大盘布局。本案发展纯粹沿街商铺的消费力严重不足。 3、纯粹销售的盈利模式、承诺统一经营给予投资回报的带租约发售的盈利模式也是本案裙楼商业应该否定的发展方向。前者是一种纯粹的地产销售行为不易获取商业物业的增生价值；后者已被营销概念化，逼迫开发商进入比拼回报率的竞争阶段，不可避免的为后期的经营带来巨大的压力。 二、本案裙楼商业可以发展的方向 1、开发式露天街区型建筑。充分发挥地块四面临街、大面积生态绿地的资源优势，大量营造广场与室外院落，通过先进的交通流线设计，打造集广场人气聚集、停车位充足、生态景观价值凸现的到达型消费力。 2、摆脱和平小区的干扰，以内城南商圈高端居住及商务人群的餐饮、娱乐、休闲需求为主力业态规划依据，同时兼顾城市交流（市内商务洽谈、外向商务接待）的功能满足，将本案的城市社交场的独特口岸价值加以发挥。 3、采取以售为主并通过沉淀一部分物业与品牌经营商合作，借其品牌号召力推动同项目内其他物业销售的盈利模式。适度独立体的规划预留，保持部分物业自持，与统一规划下的品牌旗舰经营商共同培育商业口岸价值。以规模、特色、差异化经营为导向，不单一以经营档次为导向实施针对性招商。 裙楼商业定位： 集合城市中坚商务往来、以餐饮、娱乐、休闲为需求对位、以时尚格调为美学标准、以先锋的风格表现为一体的外向型特色商业街区广场。 此种旗舰店式的商业模式是这样的： 上海的浦东商业公园 上海的海上海 建筑形态要能独拔头筹 北京设计师广场 一个新颖的公寓 一、项目属性定位 大城南枢纽区，微型CBD 【行家总论】 二、项目形象定位 城市商务外交型综合体 【行家总论】 我们可以将之形象地描述为： 微型中央商务外交区 （总体量约20万平米） 五星级商务酒店 （约4万平米） 中央舒居公寓 （约7万平米） 外向型特色商业街区 （约2万平米） 创意生态商务中心 （约6万平米） 【行家总论】 三、项目物业模型及体量预估 典型的案例如北京建外SOHO 行家分论——本案公寓物业的发展方向 本案“酒店、写字楼、公寓、裙楼商业”的物业雏形与“首座”项目极其类似。首座各物业价值得到市场高度认同的根源不在于各物业的单体价值高低，而是以高等级酒店为价值引擎带动各物业之间的交相辉映。这就是项目整体物业模型赋予定位之上的综合价值提升。――以高等级酒店运作为全案核心价值引擎，赋予目标市场对公寓物业的价值预期，作高公寓的形象与品质，是建议本案可以发展的方向。 物业之间的档次必需匹配才能真正达成合力攻击市场。因此，局促的空间尺度不适宜应用于本案公寓的产品规划，功能舒适度必需升级。建议否定70平米以下微小户型的发展方向，可考虑70至120平米之间的户型定位。在此基础上提高公寓楼体的科技配套对位未来城南日益增多的高科技、高收入商务人群。 增加科技附加值，创立高端出位的建筑形态 建议努力获得民用水电气的取费支持。 本案所实施的公寓价值体系，即使不能短期比肩70年产权，但至少可以是全成都最高端的40年产权公寓。 酒店物业的专题研究 （一）、成都中央商务区酒店市场现状分析 1、作为商务活动必要的配套设施，星级酒店不可缺少。在中央商务区核心区，与写字楼的情况类似，酒店市场也走高端路线。中央商务区核心区内共有星级标准宾馆11家，其中拥有五星级酒店2家、四星级2家、三星级7家。 2、酒店的出租率随着酒店档次的下降而下降，五星级酒店的出租率要明显高于四星级酒店和三星级酒店，三者分别为76.6%、68.7%、59.7%,甚至超过酒店市场发展状况较好的北京（五星级酒店平均出租率68%左右）。 3、五星级酒店的经营状况很好，平