房屋空置和泡沫.ppt

1955年，为保障生产，玉门油田所在地被设立为玉门市，县政府也搬迁至此。到20世纪80年代，石油产业鼎盛时期，这座典型的石油资源型城市的总面积扩张到1.35万平方公里，人口一度达13万余人。图为废弃的油政大楼。 经过多年开采，玉门石油产量逐年下滑，由1959年最高的140.62万吨降至1998年的38万吨，而前产量也仅维持在70万吨。这个国内最早开发的油田，如今成了小规模及发展困难石油企业的聚集地。图为废弃房屋中的老君庙开采纪念牌匾。 目前，除石油工人，尚有部分居民聚居在北坪、三台两个安置区的廉租房里，大多是无力外迁的老人、残疾人、低保户和下岗工人，他们每月领取几十至上百元的低保费，面对新市区1000元/平米的房子望而却步。截至2008年，包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达3.5万人，其中有1.4万人属于生活特困人群。 空置与泡沫 一、名词解释 经济泡沫：指的是由于局部的投机需求（虚假需求）使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。 房地产泡沫：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 空置率 存量市场 增量市场 某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。从销售环节看,空置商品房包括开发商尚未销售或出租而存在的空置房,以及开发商出售或出租后,却没有被实际利用而导致的空置房。 某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险。1%的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态,在如此供不应求状态下,房价不断上涨而且有时涨幅很大,对购房者不利。据统计数据显示,2007年第二季度,北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24. 42%。全国高达1.2464亿平方米商品房空置面积,无疑蕴藏了巨大金融风险。国家就应该采取有力措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济发展带来一系列问题。 二、房地产泡沫的生成机理 空置率如何影响泡沫形成： 1、房地产成因中的房地产市场的结构性矛盾引发空置率提高，进而导致房地产泡沫。空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响资源的优化配置。 分析房价和收入的比从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场难以持续繁荣。 例子：上海 上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，2003年底上海投资购房占16.6％，这个比例是相当高的，已经超出了国际警戒线60%。中心城区有大约4.5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米。浦东区的有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右，无人居住的房子占40%左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋，这些房子可以认定为“炒房”者购买的住房。 2、投资品的价格决定不遵循一般的均衡规律, 它的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点, 对于投资品而言, 预期价格上涨则需求增加, 预期价格下跌则需求减少。 在一个时点上, 住房的投资性 “需求” 会成为未来某个时点住房的 “供给” 。因此, 一个城市的房地产市场中, 投资性需求的比例不能超过一定的界限, 否则会危及房地产市场的健康和稳定。国际公认的警戒线是 20%。但需要注意的是, 国际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产, 这些投资者购买的房地产并不出卖, 主要是收取租金。如果剔除这部分, 剩下的就是真正 “炒房” 的投资者, 这部分的比例应该一般不能高于 10%, 否则市场会出现较大的泡沫。 3、空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫 从国外房地产市场的价格波动规律看, 房地产市场呈现周期波动的特征。可以将一个周期分为萧条、 复苏、 繁荣、 和衰退四个阶段, 随着条件的不断变化 ( 如居民收入增加) , 市场需求逐渐增加空置率下降, 市场进入复苏阶段; 随着价格的不断上涨, 需求和供给都快速增加, 空置率进一步下降, 此时是市场的繁荣阶段; 但房地产价格的持续上涨, 超出了一般居民的可承受能力, 市场的需求增长小于供给的增长, 市场价格开始下降, 空置率开始上升, 交易量也开始萎缩, 进入第四个阶段。 空置房存