【商业地产-】南京华海置业马群老街项目定位及营销推广提案-128-7.5M-2007年学习资料.ppt

营销策略： 借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的CBD，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外； 建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。 营销执行 第一阶段 第二阶段 第三阶段 祥腾国际广场 安信商业广场 安信商业广场 其他潜在项目 主要竞争对手 强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象 建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户 在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场 营销目的 新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源 提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源 再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源 推广重点 引入宝钢重点部门或核心企业； 建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心 建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会； 针对钢铁企业提供税收优惠政策； 利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能； 完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持 实现手段 接下来， 就看看请我们的实操方案…… 定价策略 指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！ 定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。 定价策略 项目名称 销售均价 安信商业广场 15000元（预计） 丰鼎国际 9800元 祥腾国际广场 15000元（预定报价） 单价对比表 作为第一期单位，我们的目标售价为： 12000-13000元/M2 ?孙权字仲谋，任东吴大帝时年仅19岁，少年老成，自具威仪。他在南京清凉山侧筑“石头城”，将政治中心由武昌迁到南京，推行一系列军事、外交措施，国力日益强盛起来。面对北方曹魏集团咄咄逼人的军事进攻，孙权临危不惧，毅然与刘备集团联合，发动了历史上有名的赤壁战役，“谈笑间樯橹灰飞烟灭”，一举奠定了三国鼎峙的天下大势。71岁时，这位被《三国志》作者陈寿誉为“有勾践之奇，英人之杰”的一代雄主撒手人寰，仲秋时节归葬紫金山南麓孙陵岗，即梅花山。 ?明孝陵是明代开国皇帝和皇后马氏的合葬陵墓,坐落于南京市东郊紫金山南麓独龙阜玩珠峰下。东毗中山陵,南临梅花山,是南京最大的帝王陵墓,也是中国古代最大的帝王陵寝之一.2003年入选世界文化遗产。同所有的封建帝王一样，朱元璋也笃信风水术。登上皇帝宝座不久，便与亲信大臣刘基、徐达、汤和一道选定了自己和夫人的墓址。墓区内有太平兴国禅寺，朱元璋下诏将其迁移到紫金山东首，赐额“灵谷寺”。墓址正前方横卧着孙陵岗，左右提出迁徙孙权墓。朱元璋豪迈地笑道：孙权也是一条好汉，留下他替我守门吧！因此，孝陵的神道走到梅花山，只得绕道顺山势弯曲而行，与通常采取的笔直形式大相径庭，给人以纵深悠长的感觉。孝陵工程十分浩大，前后修了30多年。它传承“前神道，后灵寝，封土为坟”的传统帝陵制度，在此基础上进行革新完善，成为明清两朝皇家陵寝的典范。正因为孝陵蕴含着如此深邃的文化内涵和哲学思想，前年联合国教科文组织才把其列入《世界遗产名录》。大概是过惯了扈从如云的热闹生活，害怕身后寂寞，朱元璋生前就安排一批功臣宿将葬在孝陵附近，成拱卫之势。这就是钟山之阴明代功臣墓群的来历。现今能确定墓主的有5座，分别是中山王徐达、开平王常遇春、岐阳王李文忠、江国公吴良