20130715台州三门县梧桐路地块市场调研报告.docxVIP

台州三门县梧桐路项目市场调研报告 PAGE PAGE 37 南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告 台州三门县梧桐路地块 市场调研报告 杭州华坤广告策划有限公司 二零一三年七月十四日 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 项目与区域解析 2 第一节 项目主要经济技术指标 2 第二节 项目地理位置及四至 3 第三节 项目区域环境 7 第四节 区域发展规划 12 第五节 小 结 14 第二章 宏观市场环境分析 14 第一节 一级市场表现及发展趋势 14 第二节 二级市场整体表现及发展趋势 16 第五节 展望与小结 21 第三章 竞争环境分析 21 第一节 板块分布 21 第二节 表现特征 22 第三节 重点个案分析 28 第四节 小结 30 第四章 消费者及业内人士访谈调研 30 第一节 调研综述 30 第二节 整体市场判断 32 第三节 客户认知 32 第四节 对本项目及板块看法 34 第五节 小结 34 第一章 项目与区域解析 第一节 项目主要经济技术指标 地块规划技术指标 用地面积：用地总面积26640平方米，建筑面积71395，住宅面积60686，商业面积10709，容积率2.68 规划用地性质：二类居住、住宅用地； 物业类型：住宅，沿街商铺； 容积率：≤2.68 绿地率：未知 建筑面积：建筑面积71395，住宅面积60686，商业面积10709（初步） 地块规划要点： （1）市政府公用站点，停车库等设施宜与住宅或公建结合安排，供电，电讯，厂电等管线需地下埋设。（2）建筑设计应符合节能50%的标准要求，方案报审时应有建筑节能专项设计内容，并同时符合无障碍设计要求。（3）居住建筑，商业等公用建筑的外墙必须采用自保温系统，当外墙自保温系统不能满足建筑节能标准要求时，可采用外墙自保温与其他保温形式相结合的保温隔热系统。 项目地块目前现状示意图 第二节 项目地理位置及四至 地理位置 具体位置及在城市中位置 行政所属：宗地地处三门县海游镇，为三门县的政治经济中心，集中了全县最好的教育、医疗及生活配套，同时也是三门县发展最迅速的乡镇。人口约为11万人，占全县人口的近1/4。 规划单元所属：本案属海游镇新城版块(又名大湖塘新区)，是目前三门县政治中心，县政府、检察院、国土资源局及滨海新城管委会皆在此版块，版块内还包含了三门最新建成的（按5星级标准）金陵保罗大酒店。也是三门县商品房较为集中的版块。 所属板块地位及与其他板块关系 整个三门海游镇基本呈带状，东西向分布，本版块分别以亭旁溪（东）和珠游溪（北）为界接壤海游镇的工业区，滨海新城以及老城区，南面为规划中的生态宜居板块及仓储园区，交通路网较为发达，又因比邻老城区，距万国首府广场、三门县人民医院等主要生活配套较近。 地块距城市主要地标距离 项目距三门县最大的县人民医院及万国首府广场（最大的好又多超市）不足3公里，离总商会及县政府大楼更是步行可达。 未来地位的变化可能 随着县政府及其他行政单位的搬迁，新的行政区已经初步形成。（据部分本地居民描述，将来县政府及行政单位有可能迁至滨海新城）。 地块现状 地块内部地形地 地块内部现有海鲜大排档临时建筑，宗地内部较为平整，局部有小土丘及小水塘。 内部优势资源 项目地块较小，内部无优势资源。 内部何障碍 海鲜大排档的拆迁可能会影响后续的建筑工期。 地块四至 四至环境及道路： 宗地北面是断头路(目前为项目北侧农产品市场及家私市场的进场道路)。 东至环湖东路，双向两车道北连广场路，南接环湖南路。环湖东路东侧为三门十大名人雕塑园面积较小，雕塑园边为亭旁溪支流，平时河道较浅，景色一般。 南至梧桐路，为新城版块东西向的一条主要干线，梧桐路西面至山为止，东侧在环湖东路交叉口处有岭枫公路的岔口，可由此进入岭枫公路，通往滨海新城。梧桐路南侧为心湖小学及湖塘悦色小区。 西至规划路，规划路西侧为未出让的宅地。 第三节 项目区域环境 三门新城（大湖塘新区）2003年11月根据三门县城城市总体规划委托浙江大学城市规划与设计研究院编制完成的，并于2004年2月通过三门县政府批并开始建设规划总用地面积为203.4公顷。 区域地位 三门新城目前已经成为三门县的政治中心，逐步在往金融中心和居住中心的方向迈进。三门县政府下一步正筹划兴建医疗及购物等配套，希望新城的配套能独立而不过度依赖于老城区 周边配套 交通出行： 三门县城较小，私家车交通内外出行便捷