第10章房地产营销.ppt

房地产开发与经营（第三版） 张红利 市场营销观念 市场营销观念的演变与发展，可归纳为五个阶段，即生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会市场营销观念。 一、生产观念 生产观念是指导销售者行为的最古老的观念之一。这种观念产生于20世纪20年代前。企业经营哲学不是从消费者需求出发，而是从企业生产出发。其主要表现是“我生产什么，就卖什么” 。生产观念认为，消费者喜欢那些可以随处买得到而且价格低廉的产品，企业应致力于提高生产效率和分销效率，扩大生产，降低成本以扩展市场。 《营销实战1》 福特T型车 二、产品观念 产品观念认为，消费者最喜欢高质量、多功能和具有某种特色的产品，只要产品质量好，就不怕卖不了。企业应致力于生产高值产品，并不断加以改进。以产品为导向，把注意力放在产品上，而不是放在市场需要上，在营销中缺乏远见，只看到自己的产品质量好，而看不到市场需求的变化。“酒香不怕巷子深” 《营销实战2》 美国爱尔琴钟表公司 美国爱尔琴钟表公司自1869年创立到20世纪50年代，一直被公认为是美国最好的钟表制造商之一。该公司在市场营销管理中强调生产优质产品，并通过由著名珠宝商店、大百货公司等构成的市场营销网络分销产品。 1958年之前，公司销售额始终呈上升趋势。但此后其销售额和市场占有率开始下降。造成这种状况的主要原因是市场形势发生了变化：这一时期的许多消费者对名贵手表已经不感兴