长沙市共和世家营销的策划.ppt

透析长沙高端物业市场 寻求项目制胜之道 沟通纲要: 一、市场分析 二、定价分析 三、推售策略 四、品质管理 一、市场分析 本案欲打造河西高端物业的标榜， 必须采用高端物业的打法！ 长沙高端物业的发展进程 长沙市高端物业 高端物业启蒙期（2001以前） 高端物业过渡期（2001-2004年） 名都花园：一期3800元/平米 二期2800元/平米以内 惟一星城：一期4000元/平米 二期3000元/平米左右 高端物业成长期（2004-2007年） 此阶段处于发展成熟期的高档楼盘，虽然有不成功的个案（沁园春），但大都楼盘能够凭借着各自的产品特色及先进的营销手段，使其价格在市场上屡创新高。因此我们将他们列为重点分析对象，为本案推售策略的制定提供依据。 成长期高端物业型态： 1.稀缺资源型： 此类产品以江景、山景为主要卖点，以高姿态，高标准，高价格切入市场。 2.城市综合建筑型： 此类产品大多有着优越的地理位置，以丰富的物业形态，高标准的物业配套满足不同投资者的需求。 3.大型社区型： 此类产品大多以大规模分期开发为主，以高品牌影响力以及鲜明的产品特色迎合高端市场。 成长期个案深度剖析 金色屋顶 占地面积:6256.20平方米 建筑面积：5.5万平方米 容积率：6.96 绿化率：34.7% 分摊率：北栋17.3%，南栋18% 主体建筑高达百米，31个楼层 配套标准： 社区特色 架空层纯法式风格园林 多功能高级会所 主要配套 美国第一品牌特灵户式中央空调 世界500强日本松下户式新风系统 意大利明名牌户式热水系统 世界第一外墙品牌德国STO外墙保温系统 顶级外立面STO—DINOWA金属漆立面系统 全球领先技术南玻LOW—E中空镀膜玻璃 欧洲第一品牌丝吉利娅门窗五金 价格变化趋势： 占地面积:104919.10平方米 总建筑面积:200000平方米 总户数:1076 停车位:868个 项目首先推出的新外滩花园为第一期工程，拟开发成沿江大道滨水区商住小区，地处湘春路与沿江大道交汇处的靠右街角地，西临湘江大道，东临北太平街，北临拟建中的市民绿化广场南临晴佳巷。 硬件配套标准： 长沙首创的5.9米挑高空中景观大阳台； 品牌新风系统； 两梯三户的奢侈电梯配置、双层架空设计营造的三重立体景观以及总统府级别的管家物业服务。 以湘江沿岸一线江景以及本岸独特的设计标准为核心，以新时代的外滩生活为定位面世； 以拉大景观差、朝向差及楼层差为主要营销手段，江景差价最高达1700元／平米； 开盘均价为4000元/平米左右，最低起价单位仅为3300元/平米左右。 占地面积:371628平方米 总建筑面积:500000平方米 开工时间:2005-7-29 停车位:3026 建筑类别: 别墅、洋房 容积率: 1.60 绿化率: 43% 项日产品主要以退台式叠景洋房为主，点缀部分独具风格的坡谷TOWNHOUSE和半山TOWNHOUSE, 以及部分小高层，整个小区依地形脉络而建，营造亲地、保持山势地貌的溪谷花园山城的特点 占地面积:307300平方米 总建筑面积:460160平方米 容积率: 1.50 绿化率: 40% 项目定位为中高档生态住宅，建设内容主要包括独栋别墅、双拼别墅、花园洋房、高层住宅、商务楼，会所、星级酒店以及与之配套的综合性服务设施 一期以带电梯高层、花园洋房为主和部分独栋别墅和联排别墅 最新销售动态： 目前洋房均价7000元/平米，别墅均价10000元/平米且目前都已销售完毕； 电梯房均价5200元/平米。 项目依托的江景、湖景、山地等独特的地理资源以及鲜明的产品特色高调入市； 别墅、洋房、小高层等综合性项目在推售手法上，先推洋房及别墅提升项目形象及物业档次，拉升楼盘整体价格，最后再推小高层来实现楼盘价值的利润最大化； 除藏珑外大部分项目开盘实际成交均价基本控制在4000元/平米以内，尾盘销售均价在6000元/平米左右。 占地面积：12654平米 总建筑面积：106230平米 总户数：670（小550/大120户） 容积率：7.5 绿化：22% 交房标准：精装修 CBD中心区首个全精装修小户型，地处黄兴路，五一商圈中山路商圈三重商圈核心区域。 配套标准： 高价入市，对外报价5100元平米； 开盘当天9.2折、第二天9.4折、第三天9.6折、第四天0.98折；