《试论万科地产房价变动对现行会计制度的影响》-毕业设计（论文）.docVIP

PAGE w 试论万科地产房价变动对现行会计制度的影响 第一章 房价变动产生的影响 对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等 社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。未来房价肯定还是会涨的。因为土地毕竟有限，而需要的人越来越多，单单因为这个因素房价也是要涨得 1.1导致目前房地产市场价格上扬的影响因素 土地短缺 政府在制定土地政策的问题上保持土地适度稀缺。2003年以来，土地价格上涨，而住宅空置率下降，说明土地供给小于土地需求。土地供应机制失灵，控制力度不够。国土资源管理部在其官方文件里也一再强调要限制高档商品房土地供应，禁止别墅用地审批等一系列采取紧缩土地供应措施，在舆论导向和政策措施的双重作用下，反而使高档商品房价格扶摇直上，并带动普通商品房价格一路飙升。 从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率（土地开发面积/同期土地购置面积）持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率（房屋竣工面积/同期房屋施工面积）逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供给，今年1-5月份，全国商品房销售面积21148.0万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的2.11倍。 1.2地方政府的推动作用 各地房价之所以飙升，还有一个原因就是地方政府在其中扮演了“保护人”角色，毕竟地方政府才真正是房价飙升的最大受益者。据统计，在2001年～2003年间，地方政府土地出让收入为9100亿元，与1998年的67亿元相比增长近140倍。而在1998年～2003年的5年间，中国发行国债也不过9300亿元。除此之外，在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地产价格将近30%～40%左右，这些财富大都流进了地方政府以及房地产关联部门的手中。正由于需要靠房地产拉动GDP，需要靠房地产完成“长官政绩”，甚至还把房价高低视为该地区经济发达标志，所以地方政府不希望看到房价下跌，导致中央政府调控政策在执行时会遇到来自地政府的阻力。 例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房比例。但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房投资增长速度不是加快而是放慢了。按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策却无法得到落实。甚至有些城市连税收政策（对非普通住宅和两年以内转让的物业征收5%的营业税）都没有得到落实，有的地方政府甚至不惜以各种手段公然“托市”。 1.3导致目前房地产市场的虚热状况的核心因素是贸易顺差 尽管政府土地政策及地方政府的利益驱动，对房价的上扬产生了一定的作用，影响着人们对房价走势的预期，是一种补充的、推波助澜的因素，其本身并不足以对房价的高企产生决定性的影响。 因此，推动房价至目前高位的核心因素是以贸易顺差导致的流动性过剩和因之产生的高支付能力。这种支付能力与房价上升的预期一起构成了房价全国性泡沫的基础。 第二章 我国现行的主要会计制度 2.1财政部制定的会计制度 国家统一的会计制度是指国务院财政部门根据《会计法》制定发布的关于会计核算、会计监督、会计机构和会计人员以及会计工作管理的制度。它是国务院财政部门在其职权范围内依法制定、发布的会计方面的法律规范，包括各种会计规章和会计规范性文件。 如2001年2月20日财政部发布的《财政部门实施会计监督办法》、《代理记账管理办法》、《会计从业资格管理办法》等；会计规范性文件是指主管全国会计工作的行政部门即国务院财政部门制定发布的《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、《小企业会计制度》、《民间非 营利组织会计制度》、《会计基础工作规范》、《内部会计控制规范》以及财政部门与国家档案局联合发布的《会计档案管理办法》等。 1．《企业会计制度》。财政部于2000年12月29日发布了统一的、适用于不同行业和不同经济成分的《企业会计制度》。它适用于除不对外筹集资金、经营规模较小的企业和金融保险企业外在中华人民共和国境内设立的所有企业。 2．《金融企业会计制度》。于2001年1月27日发布的，它适用于中华人民共和国境内依法成立的各类金融企业，包括银行(含信