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开发商的交付义务 在合同没有其他约定的情况下开发商的法定交付义务 竣工验收合格； 书面通知买受人。 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 容易出现的问题： 通知行为难以举证； 业主以质量瑕疵为由拒不收房。 [案例] [问题] [分析] 交付 对通知与送达的要求 通知应采用书面形式并须有效送达。 通知书如无盖章，视为未通知。 电话通知、小区公告、报纸公告及其他非书面通知方式均不是有效的通知送达方式。 买方收到书面通知时，拒绝签收的，送达人可以邀请两名无利害关系的证人到场，把通知书留在买方的通讯地址，并注明拒收原因和送达日期，由送达人、证人签名即视为通知已送达。 对业主的解除合同的通知要重视 ? 2009年5月13日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）开始实行，其第二十四条规定当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 关于业主无理拒收问题的对策 补充协议约定：未收到入伙通知的，即以合同中约定的交付时间为入伙时间； 补充协议约定：出卖人具备了交付条件，买受人没有合法的理由拒不接收房屋的，视为已交付； 对拒绝收房的业主发催告信或律师函； [案例] [问题] [分析] 交付 [案例五]销售车位引起的纠纷 某小区的地下停车位均由开发商办理了产权，但在小区开盘销售后，业主更愿意采用租赁的方式使用地下停车位，地下停车位的销售情况很不理想。小区交付业主后，为加快地下停车位的销售速度，开发商决定对全部未销售的地下停车位采用“只售不租”的方式进行处分，并禁止未购买地下停车位的业主租赁使用地下停车位。于是开发商与业主矛盾开始激化，最终业主就小区的车位归属问题向法院提起诉讼。 [案例] [问题] [分析] 车位 小区内的所有车位开发商是否都能销售？ 如何规避车位销售过程中的法律风险？ [案例] [问题] [分析] 车位 小区内的所有车位开发商是否都能销售 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。 　　物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。 车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。 车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。 [案例] [问题] [分析] 车位 小区内的所有车位开发商是否都能销售 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” ----《物权法》 “建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他适用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 “建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” （最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释） 我们认为：经过规划批准的车位所有权归开发商所有，因为在项目建设之初规划报建时，当时不存在业主，整个项目的权利人只能是建设单位。但是在对车位进行销售时应遵守法律法规的规定。 [案例] [问题] [分析] 车位 车位销售过程中的法律风险防范 一、以法律规定为依据 二、广告宣传要避免误导 三、政府不合理规定不宜直接对抗