中原沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件房地产策划2010教学文稿.ppt

沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件;大盘开发模式;第一部分 沈阳整体市场环境分析 ;大盘开发模式;竞争板块——供求总量分析;竞争板块——建筑类型分析;竞争板块——面积分析;竞争板块——单价分析;竞争板块产品——规模分析;竞争项目特点分析——车位住户比;竞争项目特点分析——物业服务;板块;竞争板块客群分析——客群来源;区域市场对于本案的发展指导：;大盘开发模式;市场定位;项目经济技术指标;地块现状;项目周边基本的生活配套较为完善，但档次与水准较低。;公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有501路;本体资源条件评价;郊区住宅的发展模式;一、不符合地块的价值属性，没有便利的公交系统支持； 二、项目周边中低价房供应量较大，且价格不具有竞争优势； 三、不符合开发商的品牌追求，实现不了利润最大化。 ;虽然前期的推广与销售压力较大，但是从项目自身的价值属性结合城市长远的规划发展来看，机会大于风险，同时符合利润最大化原则。;郊区舒适型住宅！;大盘开发模式;客群划分; 多倾向在沙岭本地购房置业。 他们希望小区有良好的物业服务。 希望园区有购物中心、农贸市场等，力求生活的便利性。 倾向在区域中的位置良好。 希望住宅具有良好的工程质量，而正规产权房则一定程度体现了这一点。 喜欢多层住宅，大多倾向购买60-80平方米的2室户型，并非常喜好平层产品。 多比较愿意一次性付款，少部分客户会考虑贷款购买房屋。;第一圈层 沙岭区域 经济技术开发区;第一圈层 沙岭区域 经济技术开发区;50岁以上老两口，已经退休或即将退休；有一定积蓄和稳定的养老福利，生活相对简朴； ;经济飞速发展、省会城市中心化是沈阳房地产市场吸引外地客户的根本原因;他们的置业梦想;第二圈层 铁西区 于洪区;大盘开发模式;炫彩东南亚主题风情社区;迷人的热带风情，花园般美丽的城市新加坡，充满了神秘色彩的泰国，马来西亚繁花似锦，风光迤逦，人间的度假天堂马尔代夫、巴厘岛、普吉岛美不胜收，摄人心魄！;大盘开发模式;开发什么样的产品; 万科城，占地35万平米左右，建筑面积约100万平方米，容积率3.2。 位于沈阳市和平区长白新区，是沈阳万科地产2006年全新推出的大规模高品质居住社区，万科城项目概念规划由德国KTP操刀设计，开放的街区，倡导新都市主义，充分考虑了开放的街区及其与地块原貌、自然景观与周边城区的关系，营造了气势磅礴的“城”的意象。 ——万科在造一座城;;——拉德芳斯风情商业街，更现代、更自由、更开放 与传统的商业街区不同，万科城的商业规划更加强调整体性与现代感。商业街的外立面统一采用高档外墙劈开砖与芬兰木组合，造型简洁明快，不仅为万科城的业主提供了繁华、便捷的购物场所，更会成为新城市的繁荣象征。;-----以情景洋房、联排别墅、小高层、高层、Loft、商业等多产品线组成，通过多频次开盘，以产品创新来引导市场。 ;在项目启动伊始，通过打着成熟个性化的商业街，有效克服区域周边配套不成熟。;案例一、亚美利加;于洪区中央大街与13号路交汇处;通过我们对于前面大盘开发理念与借助景观带动地产开发模式的分析，对于我们项目产品开发有以下借鉴作用：;大盘开发模式;产品总体规划：;产品线构成建议;设计要点：体现产品的舒适性与高性价比，户户有露台赠送，一层赠送私家花园，地下室，顶层跃层设计。;多层;产品户型设计的双重原则;多层建议户型：舒适型三室——120-130平方米 ;多层建议户型2：经济型三室——98-110平方米 经济型两室——85-90平方米 实用型小两室—60-70平方米 ;小高层建议户型：经济型三室——98-110平方米 经济型两室——85-90平方米 实用型小两室—60-75平方米 ;实用型小两室—60-75平方米 ;高层产品建议1： 版式高层； ;户型要点： 经济型小三室/送露台/改良卧室带转角窗/端户型南北通透/中间户型面积经济，功能划分好/南向朝向好/;外立面建议：;产品设计要素：;关于赠送：提升本案的性价比，丰富立面的形式，景观价值较好的多层产品赠送露台，增加产品的舒适型；一楼赠送花园，迎合养老客户的需求；卧室做飘窗，窗台的面积作为赠送，或者可以看到湖景的卧室做成转角窗的形式，增加观景效果。;举架２．２的书房，采用赠送的方式送给业主，（可以做出０．４米的假地面）;沈阳的赠送－－地下室;关于景观四个原则;湖景资源利用与打造;关键词：快乐、闲适;中庭景观建议：;楼宇间组团;小品的应用;路网的规划：分割地块与联系交通的双重作用; ;东南亚水岸风情主题商业街;功能性场所：超市、洗衣店、发廊、美容院、花店;配套设施及社区服务建议;物业管理