北京市房地产市场运行情况66.pptVIP

应对建议——巧拿地：二级市场拿地 通过二级市场拿地，能降低成本，获取优质土地，提高开发效率，从而降低整体风险。其中，保利2010年新增土地中，通过一级市场获取的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。 通过二级市场拿地的优势 降低成本：通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易； 获取优质地块：二级市场上其实并不缺乏优质土地，尤其在上海、深圳这样的一线城市，当地房地产市场经过多年的持续开发，其中心城区的土地在一级公开市场上早已所剩无几，而这些城市当地的开发商手中却往往还握有大量在早期取得的优质地块； 提高开发效率：从项目运作成本方面来看，从二级市场上寻找目标的花费更低、项目开发效率更高。 特别关注点 人脉资源要求高：通过股权收购或合作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是依靠企业在行业内、政府间的人脉经营； 财务和债务问题：二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。 应对建议——巧拿地：并购拿地 在调控压力下，不少小企业退出，78家央企清退，为实力房企提供了通过并购来获取优质地块的机会。并购对象应重点关注二线城市的中小型企业和被清退的78家央企的房地产业务板块。 调控升级后的机遇 背景：今年调控重点从一线城市蔓延至二线城市，从而使得二线城市成为重灾区，部分中小企业迫于资金压力，不得不转让开发项目，或者抛售股权。2010年有84起房企并购案例，进入2011年以来，1月3日，绿城向北京创景公司收购杭州远洋莱福房地产开发有限公司30%股权；1月15日，恒大地产以16.64亿元的价格把深圳建设71％股权收入囊中，这也标志着恒大正式进军深圳。 机会点：对于资金实力较强的企业来说，可通过并购二线城市的小型企业获得土地储备。 央企清退下的机遇 背景：2010年3月国资委发出“清退令”，目前中远集团、中国航天、中石化、中石油等企业已陆续退出房地产行业。此后将陆续有央企退出地产业务，必将出现房地产项目转让、股权抛售等机会。 机会点：对于民营地产企业来说，可择机并购低价优质项目。 核心举措——建立快速反应机制，保证窗口期出现快速有效供应 对外分包 通过与专业代理咨询公司的合作，辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待市场的拐点 专业代理咨询公司 对内扁平化运作 通过扁平化管理，减少中间层，增强管理者影响力，加大灵活性，从而实现对信息的快速反应 1、围绕工作流程而不是部门职能来建立机构，打破传统的部门边界，有利于信息交流，快速反应。 2、改变金字塔形的等级机构，取消中间层级，实现纵向层级的扁平化，保证了组织上下层之间的不断沟通、信息的快速传达。 3、管理的任务委托到更低的操作层次，底层的管理决策权限增大，免去不少因决策延误导致的市场机会丧失。 THE END * * * * 受政策调控影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。 购房需求 投机需求 投资需求 改善性需求 刚性自住需求 中低档、小户型 价跌量平 差别化信贷与限购政策的滤出效应 中档物业 价微跌量缩 高档物业 价平量无 投机、投资、改善需求 自住刚需 未来市场预测 待转移的投资需求量： 2010年全国房地产商品房销售面积10.43亿平方米，其中限购城市的销售面积约为总量的35% 以5%的投资需求占比计算可得，在限购城市中约1825万平方米的需求将被挤出从而转嫁向三、四线城市 假设因限购排出的投资需求转移至60个三、四城市将带动价格涨幅约为25% 假设因限购排出的投资需求转移至30个三、四城市将带动价格涨幅约为26% 受影响的三、四线城市范围： 2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。 同时，以目前进入城市最多的恒大（共覆盖62个城市市场）、进入三四线城市最多的企业碧桂园（37个城市，其中27个为三、四线城市）为主要参考，我们认为在限购政策下一阶段较具投资吸引力的三、四线城市数量约为60个 三、四线城市价格涨幅或将明显 1 2 3 对三、四线城市价格带动影响力： 经过简单的供求测算得到： 受到城市限购的影响，我们认为一、二线城市的调控会将市场需求和房价上涨压力转嫁到三、四线城市 未来市场预测 典型企业2010年一二线与三四线城市拿地成本比较图 “高房价”城市的调控压力较大，三四线城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小 三四线城市房地产市场进入快速发展期，物流贸易的转移、内向型经济发展、紧靠腹地等因素使得三四线城市房