迪赛3月宁波雅戈尔都市阳光营销的策略的报告.ppt

;;;项目印象与营销目标;宁波地产领袖、高端品质地产领导者、鄞州中心城区筑梦者;万达南，核心城区副中心，千亿级新都会;天童南路一脉，超50万规模，雅戈尔正为副中心城区再造一座品质新城;天童南路贯穿城区，公共交通体系完善，并能够形成快速立体交通网络。;学府资源：从幼儿园至大学充沛完善的四级黄金教育链。;商圈资源：从社区商业到繁华商圈，四级商业配套无一不在正前方。;其他资源：灵秀狮山公园、鄞州区第三医院。;23万方区域大盘，三大物业类型，1422套全龄型社区。;与都市南山形??互动互补，改善型96-125㎡户型为主，部分130-190㎡的再改产品。;高层主力产品的设计，以高性价比，高舒适性为基准点，顺势市场客户的主流需求;多层产品主要针对市场的改善客户，通过对尺度上的把握，提升户型的居住舒适性;本案165㎡ （二层）;;项目价值再定位：;项目营销目标：;市场竞争的机会点;鄞州区一直是宁波市场主力，其中鄞南板块（姜山陈婆渡）2013年成交量上升明显 供应结构首置首改为主，符合需求；年均去化超过12万方，相对平稳;从成交结构上来看，限购后的市场结构同样出现了一定的变化，受到市场价格下调的影响以及购买力的限制影响 随着消费者对居住功能性的要求，小面积三房产品将成为市场后来主流，客户对三房的需求性越来越大;目前市场上高层、多层及别墅物业的走势，总体趋势较好 虽然成交价格上略有波动，但是成交量逐年递增，市场接受度较高;姜山镇;;区域内主要的竞争集中在高层产品，同质化严重的同时也是市场接受度最高的产品 高层是本案的销售难点，也是突破点;;;;;;;2013年明星产品望府别墅，过分追求高性价比，削弱了居住舒适性，本案在此劣势上通过适当扩大面积来改善，使产品更有市场竞争力;本案入市时间属于入市空挡期，主要面对的竞争在区域项目的高层存量上;参考个案选择原则为： 1、参考与项目在地段、区位、规模、项目定位、产品类型等方面有一定相似性，可比性较强的物业； 2、到目前为止销售形势尚可，其价格已被购买者认可的物业； 3、除去以政策性为主的，或以低价为卖点的非品质性物业;;故综合考量，我司建议本案各物业产品及总销分布如下：;景瑞望府\客户： 40%姜山小企业主 /20%当地拆迁户/ 25%宁波市区外溢客群 /15%新宁波人;环球城\客户： 鄞州区、海曙区私营业主 / 65%需求120㎡/ 51%接受100万左右;;无论他是谁 他们都是努力拼搏的上班族，他们被冠以很多标签：“金领”、“白领”“80后” “90后” ，他们为城市奉献自己的青春 而他们将自己定义为城市的“新起之秀”； 他们是名副其实的“城市，向上的力量” 然而优越感和压力感并存，工作压力不断掏空他的体力与智慧，放弃工作一穷二白，再努力也难成富翁。晚睡，身心高度紧张，渴望家庭，渴望温暖，他们乐于接受时尚，但他们更注重品质 因此他们都希望能有个品质、舒适、温暖的家。;项目建议及提升;竞品在立面风格上多采用沉稳大气的新古典风格，用材上多选用天然石材或真石漆以求项目的品质感;;在万达设立临时接待点，以扩大市场知名度 为了提高市场客户的有效性，建议本案售楼处设立在项目本体（即幼儿园）;在售楼处风格上建议采用适合年轻人审美的文艺范风格，迎合客户的需求;建议对想板房采用现代、时尚、品位的装修风格 邀请知名室内设计师，打造品位样板间，建议以淡雅色调为主，彰显宜居概念;;;建议本项目引入亲子设施，充分利用架空层等社区内空间，布置亲子设施。;建议本项目对公共空间的装饰提出解决方案，建议以酒店式标准配置为主，满足人性需求; 单元入口 ;建议本项目入户大堂采用小而精的酒店式入户大堂设计，营造出中高端社区的宜居性; 电梯间、公共走道 在所有公共部位系统化应用要匹配项目立面与建筑外形的装饰线索，营造自然舒适开敞空间，注重半私密“住客休息等候空 间”和“公共交流空间”;非接触式电梯按钮——（Touchless Elevtor Button），内置紫外线杀菌灯，完成作过程中的杀菌功能；;项目建议与提升;;本案营销成功的关键在于高层产品的顺利去化 因此，企划核心思路围绕此重点展开;一、产品价值再梳理;;;;;;;二、客户特性分析;南部商务区白领;;姓名;;姜山本地换房客;;姓名;;;三、包装表现;;;沟通大使：;;;沟通定位：;一个幸福家庭的诞生与成长;20岁的时候，要用阳光般的心态，去面对这复杂的世界;;;;;30岁的时候开始懂得，对待家人要有阳光般的温暖;;;;;40岁的时候，要像早上八九点的阳光，重新充满朝气;;;;;四、推广策略;以传统的角度来看，绝大多数的公司在广告推广与执行手段层面没有高下之分，因此在这不做赘述，我们重点阐述新形势下营销模式的创造。;;板块炒作;;;;项目推广;;微营销创新模型;都市阳光 微营销