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都市計劃及規劃 土地使用計畫及分區管制 土地為一都市之基本組成因素，各類都市實質設施均需在土地上建立。 因此合理的土地使用，有助於都市之發展，否則將引起土地機能之混亂，生活環境品質的低落，甚至破壞經濟成長。 5-1土地使用計畫之目的 導引土地合理使用土地使用計畫能促進都市的發展，並導引各種土地合理使用。 阻止土地誤用土地誤用係指土地違規使用，如不合土地使用分區管制、違章建築、貧民窟的蔓延等。 防止土地濫用土地使用計畫可防止不恰當的土地細分，亦可防止土地過度使用，並可避免因活動過度集中而造成的惡質環境。 避免土地的不用土地使用計畫可採用空第限時建築、課徵空地稅等手段，來避免土地的不用及土地的停止使用。 5-2土地使用構成要素 土地使用機能 土地使用密度 土地使用規模 土地使用區位 土地使用密度 人口密度是由單位土地面積上居住的人口數或家庭數求得的可分為： 居住密度 里鄰居住密度 粗略密度 建築密度常以容積率或建蔽率來表示 容積率建蔽率 容積率容積率是每層(不包括地下層)樓地板面積之和與基地面積之比。容積率對建築物垂直發展有明顯的控制。 建蔽率建蔽率指建築面積與建築基地面積之比。建蔽率只侷限在平面關係，強調建築物應保留的空地面積。 5-3土地使用計畫內容 空間規模估計規間規模估計是土地使用分析中最複雜費時的工作。其主要目的是要很客觀地確定各都市計畫分區所需的使用面積。為了達到前述的目的必須用數據化後的衡量單位（如就業人口、居住單位、教育程度、人口密度等等）作為評估的準則。 分區種類及密度管制 都市的分區一般可歸納為住宅區、商業區、工業區及遊憩區四大類。另外也有因特殊目的而設立的分區如農業區、行政區、學校用地、機關用地、市場用地、道路等等。 密度管制可使土地的發展受到良好的控制，密度設置的標準可依分區的類別而訂定。 區位配置標準 決定分區位置時應依據一些標準。標準就是一種尺度，他是用來確保都市居民的生活品質。法律上採最低標準的規定。但在規劃分析則採用合適的標準。 都市氛區區位配置標準可分為便利性、執行性兩方面。便利性：依據長期經驗與各種實驗所得到。執行性：起源於公共利益，以土地使用行為  或交通所發生之公害的最低損害程 度為其標準。 5-4-1土地使用計畫之制定程序 確定目標及範圍 預估未來發展之需要 明訂管制標準及作業準則 土地使用計畫的設計 土地計畫目標 促進人口均衡分布，應選擇符合經濟利益之地點從事新市鎮建設。 增進公共福利，應充分發展公共設施計畫。 加速都會區的經濟發展，應規劃大眾捷運系統。 配合區域計畫，應紮實基礎產業，並加強就業輔導。 促進工業發展，政府進行工業區發。 都市目標可能有許多是相同的，但其優先順序及重點所在，各地均有差異。 5-4-2合理土地使用計畫之制定 土地使用計畫是都市計劃最重要的環節，其主要目的在於解決都市發展兩個重要的土地問題。 第一個問題是數量問題，又稱空間需求，就是需要多少面積的土地來容納都市活動。 第二個問題是品質問題，又稱區位配置，就是需要把各種土地使用配置到適合的位置，以獲致最大效益。 合理土地使用計畫之制定 5-4-3現行土地使用計畫改進之對策 土地使用計畫未與其他相關計畫適當配合 輕忽環境保育之工作 計畫太多面積太大 規劃上的缺失 5-5土地使用分區管制之目標 提高環境品質，減低公害程度 促進土地合理利用，維持地價穩定 增進公共利益 加速經濟成長，美化都市景觀 5-7土地使用強度法規 土地使用強度管制法規之內容，主要有以下六項： 人口密度 建蔽率 容積率 高度與前後院深 基地面積限制 通風、採光、日照及防火 人口密度 某一特定地區面積內居住之平均人口數 人口密度之管制是確保都市居住環境品質的主要措施之一，各地方政府依實際需要，對於住宅區、商業區、工業區等皆明訂人口密度規劃準則。 建蔽率 乃建築面積與建築基地面積之比率 建蔽率主要作用，使建築物合理配置於基地內，並可保留適當的戶外活動空間，配合容積及建築物高度限制，達到人口密度管制之目的，增加採光、通風、日照及防火之效能。 台北市規定建蔽率之上限 住宅區： 6/10。各等級分別為(3，4，5，6)/10 商業區： 8/10。各等級分別為(6，7，7，8)/10 工業區： 6/10。各等級分別為(5，5，6)/10 文教區： 4/10。 其他使用分區，或未規劃區、上限不得超過7/10。 容積率 建築總樓地板面積與基地面積之比率 都市建築容積規範主要目標 控制人口密度上限 有效的土地利用 改善居住環境 增進都市景觀 整體規劃開發 維護數建築物安全、舒適、便利 以促進都市合理發展。 台北市規定容積率之上限 住宅區： 300%。各等級分別為60%、120%、22