房地产调查报告.docVIP

中国房地产业发展情况 一、当前市场总体形势的判断 随着我国经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，住房消费日渐成为人民消费热点，房地产业也发得到了长足发展，而房地产开发投资对房地产行业的发展发挥着重要的引领和先导作用。但是从近些年的房地产市场行情来看，无论是价格的强劲走势还是调整的周期，都发生了明显的变化。房价由原来的每年甚至几年上浮10%左右，猛增至50%、80%甚至是100%的飚升，然而房地产也依然如火如荼，人们买房的热情也在不断高涨。 中国城市化进程不可阻挡。与发达国家相比，中国是在一个起点较低的基础上发展城市化的，走到今天也刚刚进入中期，要走的路还很长。这一进程必将推动中国的房地产业向前发展。人口基数大、人口总量激增、人口红利不减是中国现阶段的特殊国情，短时期内不可能改变。从市场的基本面来看，中长期中国房地产市场的运行方向将是平稳向上的。 中国的房价，在经历了如火如荼的轮番上涨之后，又走过几近疯狂的2007年，终于在2007年年底放缓了脚步。然而进入2008年，在多重因素的作用下，市场趋势产生分化。不少城市的房价陆续出现“顶点”，开发商纷纷打出“折扣牌”，市场进入调整期；另一些城市的房价走势变得扑朔迷离，市场观望气氛浓厚，2008年房地产市场全年维持衰退态势。 2009年的中国房地产行业以一种前所未有的速度发展，从年初的“小阳春”触底反弹吹响中国经济复苏的号角，到地价、房价、成交量刷新历史峰值，用了仅仅不到一年的时间。 然而进入2010年，面对恢复营业税征收期限、房贷普遍收紧等一道紧过一道的宏观调控政策，楼市成交量呈现低迷徘徊的态势。而房地产行业在过快的发展速度中，多种矛盾凸显：价格反弹过快引发市场恐慌和民生压力，虽然房价的涨幅在降低，但仍然在缓慢中增长。 2010年1-10月中国房地产开发企业完成投资及增速情况 地??? 区 本年完成投资（亿元） 比去年同期增长（%） 东部地区 22293.19 38.3 中部地区 8112.52 32.6 西部地区 7663.81 35.8 全国总计 38069.52 36.5 有图表可以看出，2010年的房地产投资仍在增加，房价也在上涨。据相关统计显示，截止3月16日，全国26个主要城市的26块历史总价地王“总身价”达到近1150亿元人民币，其中前10块总价地王身价共超750亿元人民币,有20块是在2009年后诞生的，占总地王数量的76.9%。事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。 二、2010年国内房地产走势分析 1、政策趋势：维持市场稳定，温和从紧，保持经济连续性；有表有里，标本兼治，逐步完善住房制度。 鉴于房地产对拉动内需和经济增长的重要性、补充地方政府财力不足、保证金融系统资金等方面平稳着陆的考虑，以及客观存在的购房需求，中央政府在短期政策基调上将会以温和为主，着力打击投机需求，动用提高二套首付、提高土地首付和清查囤地、督促房源全部推售明码标价、缩短营业税优惠和贷款利率等技术手段调节，以保持价格平稳即可。 2、土地市场：土地稀缺、地价高位运行将是2010年土地市场的主要特征。 从长远角度：1997年后，中国的城市化进入了加速期，直至2008年城市化率达到45%的水平。国际经验是：城市化水平在30%-70%之间是城市化的加速发展时期。中国要让城市化率提高到70%就至少要再有4亿多农民进城，至少要建40个1000万人口以上的城市。这就需要更多房地产建设用地但目前城市建城区的土地指标基本用尽，受制于中国粮食安全和18亿亩耕地红线的要求，虽然农村有大量闲置建设用地但由于土地制度的限制无法进入市场，10年内建设用地和城市化与耕地安全矛盾仍然突出，在这种背景下2010年城市新增房地产的数量仍是极少，供不应求，地价无法下降。 从今年政策角度看，尽管国务院要求城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。但是，根据目前地方政府的工作效率和手中所有土地数量和位置，预计前三季度能够向外推出的土地极其有限，年内土地资源依然很稀缺。这样仍将抬升价格。 3、企业发展：行业资源集中度越来越高，多数城市企业都有向次级城市拓展的趋势，竞争环境更加激烈；企业间相互合作的现象继续增多。 ?? 随着资金、品牌、人脉资源、人才的逐渐集中，在有限土地资源中越来越多的企业将会面临无地开发的局面，同时资金脆弱的企业随时会受到政策和市场紧缩观望的压力。随着地价的攀升，更多企业之间会联合拿地或合作开发；或者在资金和土地结合上