商铺投资的时机与策略.ppt

商铺投资的时机与获利策略大 纲 一、商铺类型何其多 （种类） 二、一铺养三代有实例（价值） 三、逢低吸进的标准 （估价） 四、投资商铺的时机 （天时） 五、万事莫如地点急 （地利） 六、脱屋求生好下手 （拍卖） 七、金角银边草肚皮 （技巧） 八、押三付一行不行 （租铺） 九、水能载舟亦能覆舟（风险） 十、有持无恐的炼金术（理财） 一、商铺类型何其多（种类） 二、一铺养三代有实例（价值） 三、逢低吸进的标准（估价） 四、投资商铺的时机（天时） 五、万事莫如地点急（地利） 六、脱屋求生好下手（拍卖） 七、金角银边草肚皮（技巧） 八、押三付一行不行（租铺） 九、水能载舟亦能覆舟（风险） 十、有持无恐的炼金术（理财） * * 商铺投资的时机与获利战略 主办：苏州市科学技术协会 主讲：杨肇锋先生 苏州兆丰不动产投资顾问有限公司 时间：2006年1月7日上午9：30 地点：苏州市人民路979号科技大楼6楼 ◎ 商业街商铺 ?◎ 住宅底层商铺，社区类商铺（社区型），大型超市 ?◎ 写字楼内商铺（商务区） ?◎ 市场、商场类商铺，单功能，郊区 ?◎ 购物中心（购物+服务+休闲+娱乐），多功能，新郊区 ?◎ 交通旅游相关商业网点（特殊商铺） ?◎ 市区型 VS 社区型 ?◎ 观前商圈 VS 石路商圈 VS 泰华商圈 ?◎ 园区 VS 新区 ?◎ 街铺 VS 产权式商铺 ◎ 具备各种投资品种的优点 ? ◎ 影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口 ? ◎ 价值VS价格 Value VS Price ? ◎ 观前步行，南京西路，淮海路，豫园 ◎ 辛勤播种必欢呼收获（Market approach 市场法） ? ◎ 土地+建物+折旧（Cost approach 成本法） ? ◎ 收入比较法（Income approach 收入法） ◎ 成熟市场：商铺 VS 住宅 = 4:1 — 6:1 ? ◎ 商铺实例 ◎ 经济发展阶段投资（大环境） ? ◎ 房产景气循环的谷底翻身时（小气候） ? ◎ 房产开发商比较缺资金时（人） ? ◎ 地区刚要大兴土木时（地） ? ◎ 银行资金宽松利率较低时（银弹） ? ◎ 时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量） ? ◎ 景气上升时，Buy and Wait；景气下挫时，Wait and Buy ? ◎ 涨买商铺，跌卖别墅 ? ◎ 目前是好时机 ? ◎ 投资要经得起时间的考验（长期投资） ◎ 英国百货业大王Selfridge的名言 ? ◎ 宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面 ? ◎ 生铺VS熟铺 ? ◎ 好地点有那些特征 ? ◎ 不好地段有哪些特征 ? ◎ CBD的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心 ? ◎ 日中当中区 VS 明日之星区 VS 夕阳西下区 ? ◎ 商铺脱离居住区的趋势 ? ◎ 中央圆圈理论 ? ◎ 涨买市区，跌卖郊区 ? ◎ 好地点不如好规划 ? ◎ 地尽其利 —— 合适的地点干正确的事 ? ◎ 一步差三市，举例：观前，台北车站 ◎ 房子没问题，是人有问题（离婚、破产、迁居、出国、退休、分产） ? ◎ 购置参建的商铺（开发商缺钱） ? ◎ 受让新建的商铺（开发商不缺钱） ? ◎ 居改非的直管公房 ? ◎ 国有商业转制的机会 ? ◎ 下跌时拍卖坏房子助跌，上扬时拍卖好房子助涨 ◎ 区域人口的收入水平 ? ◎ 环境前景：由差＞好，人少→人多 ? ◎ 当地人口数量、密度、老年人（人口≠收入） ? ◎ 政府规划部门：重点支持，重点院校，企事业单位在附近 ? ◎ 商品房的价格（消费能力） ? ◎ 商圈内的商铺总量 ? ◎ 开发商的资信（招商+营运+业绩） ? ◎ 商铺的自身条件，立店障碍 ? ◎ 店多成市：周边商业设施贫乏，再低价也可能成为死铺 ? ◎ 社区商铺面积=住宅面积的5%=1-1.5㎡/人=1.7㎡/人=成熟区 ◎ 路角、路边，凹陷店 ? ◎ 低层、门宽、小面积 ? ◎ 人密、车站、出入口 ◎ 四面，三面，两面，单面临街 ? ◎ 朝向、阴阳、梁柱、层高 ? ◎ 新区、进深、少障碍 ? ◎ 行业选择 : 租金高低 : 精品、品牌服装 ＞ 餐饮 ? ◎ 店招，橱窗，入客通道 ◎ 水、电、煤气、下水道 ◎ 一分为二（空间分租） ? ◎ 一屋两用（时间分租）（机票吧，草席/皮革，糖炒栗子/冷饮） ? ◎ 包口出租 ? ◎ 信誉值钱（空置、欠租