《房屋及设备维修养护管理方案》.docVIP

一：楼宇的维护 质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。 序号 指标名称 国家 标准 管理 标准 测算依据 管理主要措施 1 房屋及配套设施完好率 98% 98%以上 完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。 2 房屋零修、急修及时率 100% 100% 及时维修次数/应计报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访记录。 3 维修工程质量合格率 99% 99%以上 维修合格工程项次/维修工程项次 建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。 回访率 25% 25%以上 维修工程回访次数/维修工程项次 照明灯及疏散灯完好率 95% 98%以上 完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量 4 主要机电设备完好率 99% 99%以上 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。 5 消防设备完好率 100% 100% 完好消防设备/大学城消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。 6 火灾发生率 1‰以下（年） 1‰以下（年） 发生火灾面积/大学城内物业使用 大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，统一调动人员。 7 有效投诉率 2‰以下（年） 2‰以下（年） 有效投诉次数／使用人总数 做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。 有效投诉处理率 95% 100% 处理的有效投诉数量/有效投诉总计 8 管理人员专业培训合格率 100% 100% 培训合格人员/培训人员总计 人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。 9 服务回访率 25% 25%以上 回访次数/服务次数 建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。 10 使用人满意率 95%以上 96%以上 对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数 采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。 二：设施的维护 一、设备的定期维护保养方案和标准。 （一）、每日巡视保养项目。 1、电力变压器（干式） 序号 部位 内容 要求 1 外壳 1、查低压连接母线； 2、检查壳体。 低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹 2 温度计 1、检查是否完好； 2、观察温度指示。 显示正常、无损坏、温度不超过140℃ 3 声响 监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音 4 变压器室 1、检查门窗、地面、四壁； 2、检查通风道、通风设施； 3、检查室内照明设施； 4、检查室内消防设施 无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常 2、低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面； 2、检查仪表指示及运行参数； 3、检查空气开关 4、检查闸刀开关、操作机构； 5、检查分闸、合闸指示灯。 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常 2 柜背面 1、观察母线、连接点、引出线； 2、检查电度表 连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常 3、电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面； 2、检查仪表指示及运行参数； 3、检查自动补偿器； 4、检查各组电容指示灯； 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好 2 柜内 1、观察电容器壳体、套管； 2、检查导线及其连接点； 3、检查柜内温度。 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃ 4、柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 机身 清扫机身及周围地面 无灰尘、杂物 2 控制屏 1、检查信号指示； 2、检查各控制形式、状态。 机组处于正常备用状态，符合运行规程要求 3 蓄电池 1、检查浮充电压、电流值； 2、检查蓄电池液比重及液位。 浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板 4 冷却水箱 检查水位 水位在正常刻度范围 5 储油箱 检查油位 保证储油至少能供机组运行24小时 6 润滑油 检查润滑油位 润滑油位