成都上善项目营销策划服务提报.pptxVIP

找对洞察 . 削尖策略！成都上善项目 营销策划服务提报成都有道房地产营销策划有限公司2011年9月2011年3月份，万科集团总裁郁亮曾说过“2-3年内中国房地产回到原点”--我们在赞同该观点的同时，也提出新时期地产营销代理的新观点：让房地产销售代理从坐销时代进化到全面销售时代第一篇：市场情况Part1：宏观市场背景Part2：成都房地产市场Part3：区域房地产市场第二篇：产品定位Part1 : 产品分析Part2 : 定位分析Part3：客群分析 第三篇：营销策略Part1 : 营销策略Part2 : 销售建议目 录第一篇：市场情况一、房地产市场背景 1、去年全国房地产市场成交价格逐渐上涨，过高房价抑制刚性购房需求，从而导致各类调控政策接连出台，由于多方面因素导致调控实施力度较弱，从而催生“二次调控”，奠定了2011年“调控年”的基调。 2、政策的调控打击面涉及投资客、自住客、开发商三方面，对需求市场影响力较大的调控手段是使用短期效应明显的信贷政策，二次调控对新购住宅的数量限制令调控升级。 3、二次新政后，调控继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方面持续进行，政策对市场的调控并未放松。 4、从历史政策周期以及政策效果来看，中国房地产的平稳发展格局尚未形成，本轮调控周期较长，调控内容长期有效。二、 成都房地产市场1、市场情况概述2011年，房地产市场持续走紧。 政策方面，成都政府出台限购政策较为宽松，房价调控目标设定为新建普通住房，价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入增长幅度，只控制涨幅，考虑到土地财政的支撑作用，地方政府对中央政策的执行力度不一。 土地方面，2011年第一季度成都土地市场受新政及“地票”政策影响，供应及成交双双急剧萎缩。3月后，也仅有少量土地推出市场。 市场供求方面，2011年成都房地产市场受调控影响逐渐显现。产品方面，刚需产品依然为市场主力，随着信贷等政策的限制，预计首置产品户型面积将有所发化，别墅物业和高端电梯公寓将继续成为开发热点，2011年将掀开新一轮的市场竞争。 新国八条颁布后，郊区物业、商业地产迎来春天。2、商品房供应及成交情况 数据显示 2011成都房地产市场再次进入观望期，一部分购房者需求被抑制，另一部分购房者持续观望，商品房成交不活跃，存量上升，成交均价受单盘影响明显，月度成交均价波动较大，但依然保持在高位，无明显下降趋势。数据来源：成都市房管局三、郫县房地产市场情况1、市场概况 2010年成都近郊中双流表现最佳，成交为417.8万方，其次为新都区，成交为212.3万方。郫县2010年供应量为227.3万方，居第三位，但成交情况欠佳。中铁奥维尔景尚景四季豪庭华侨凤凰海骏达蜀都1号2、版块分析万景峰置信逸都龙湖弗莱明戈 郫县房地产市场发展较好、供应及成交较活跃的区域，主要有以下三大版块：华润橡树湾中信未来城绿地国际花都蜀都新城版块——中信蜀都新城7343亩外高新西区版块——高新西区外延版块，绕城以外直至与中信蜀都接壤区域，老成灌版块——老成灌路沿线区域 三大版块成交总量已超过郫县总成交量的一半，是目前郫县房地产开发最为活跃和集中的版块，也是本项目直接竞争版块。 其中，蜀都新城汇集了中信、龙湖、绿地等大量知名开发商，作为一座新城，该片区规划了大量城市配套，如学校、大型商业、市政公园等，且历经5年的成功运营和宣传推广，蜀都新城也逐渐被大众接受和追捧，2010年蜀都新城住宅成交量占郫县总成交量的三成。 本项目所在的老成灌版块，区域形象、城市规划、客户认知上不及蜀都新城，而外高新西区在地理位置上更接近目前主要客户群体——高新西区及大城西客群，因此本项目未来上市后必定面临其他两大版块的双重夹击。四、 竞品分析1、蜀都新城版块项目名称中信未来城 物业位置郫县蜀信东路侧（蜀信东路也蜀信路一段的交汇处） 开发商成都中信城市建设有限公司占地面积113.8亩物业类型小高层住宅建筑面积38.5万平方米容积率4.20项目概况北区4栋，南区19栋。 北区高层一梯四户，部分一梯六户。南区部分一梯三户。花园洋房一梯两户。高层33层，花园洋房7+1层。主推户型103 ㎡清水物业优势宜居生态地产公园地产地铁沿线销售情况目前三期报价5500元/平方米 中信未来城是蜀都新城最具影响力的项目，也是销售情况最好的项目，平均月度去化量在100套以上，价格也较为稳健。备案数据显示，2011年8月，中信未来城成交住宅105套，成交均价5319元/平米。数据来源：成都市房管局项目名称绿地国际花都 物业位置郫县蜀都新城南北大道(创智公园旁) 开发商上海绿地国际集团成都申蓉房地产开发有限公司占地面积519亩物业类型板楼 高层 超高层建筑面积100万平方米容积率4.00项目概况户型面积区间78-138㎡由2栋32+2