划拨土地评估讲义.pptVIP

补充：涉及划拨地评估的评估报告要点 1、估价依据中写清与划拨土地处置、管理相关的法律法规政策 2、估价目的、价格定义要清晰界定 3、方法运用中需注意有针对性的分析和确定参数 4、估价结果通常要包括划拨用地价格及对应的国家所权收益，并对其应用详细说明 5、特殊说明的事项要有针对性 七、实践中的问题一、关于补交出让金时，划拨土地评估的问题划拨土地使用权价格会大于该土地的出让使用价格怎么办？ 检视评估分析过程，是否注意了权利的影响  五、划拨用地估价技术要点 1、第一种情况下：未来不变为出让，但土地资产进入市场。（适于正算法，也可用倒算法,着重体现权利受限带来的价格损失） （1）收益还原法的使用。 ●土地总收益是扣除土地流动性限制的影响后的收益，一般会相应减少（一般在正常收益的基础上，根据土地流动性限制大小进行适当修正）。 ●土地总费用一般不会减少，采用正常成本，注意税费。 ●未来收益回报率相对较低，用地者处置成本较高，风险大，土地还原率要高一些。 ●选用有限年期公式，年期取批准值 五、划拨用地估价技术要点 （2）市场比较法的使用。 ●比较案例优选同类权益的土地 ●也可以正常出让案例，对权利状况、交易情况进行修正。 ●注意年期修正的处理 ●其它比较修正正常。 （3）剩余法的使用。 ●不动产价值的确定，根据划拨用地使用限制等因素在正常市场