物业工程管理要点说明.pptVIP

重大工程改造—设备大修 设备大修的条件 同时满足必要条件（技术条件）和充分条件（经济条件）。 □必要条件：设备大修的必要条件是指其合法性，即大修应符合检修规程规定的技术标准。 □充分条件：设备大修的充分条件是指其经济性。修理的期限应取决于经济型，而不取决于物理性和时间性，设备大修费用应小于同类设备价值与旧设备劣化损失和残值之差，否则就应考虑更新。 方案的确定：对设备大修，不但要达到预定的技术要求，而且要力求提高经济效益。在修理前应切实掌握设备的技术状况，制定切实可行的技术方案，充分做好技术和生产准备工作；在修理中要积极采用新技术、新材料、新工艺和现代管理方法，做好技术、经济和组织管理工作，以保证修理质量，缩短停修时间，降低修理费用。 重大工程改造—设备大修 修前准备 1、预检；2、编制大修理技术文件；3、设备修理前的物质准备 修理过程 排定修理工作进度、以使修理工作有步骤、按计划进行 修后验收 全面检查衡量所修理设备的质量、精度和工作性能的恢复情况 设备修理后应记录对原技术资料的修改情况和修理中的经验教训，做好修后工作总结，与原始资料一起归档，以备下次修理时参考。 本次培训未涉及的部分内容 物业工程管理的前期介入和承接查验 物业装修管理 房屋本体的日常养护与完损鉴定 物业设备设施外包管理 工程管理小结 1.工程内部管理 制度建立、岗位职责、操作指引和考核机制要求员工明白干什么、怎么干、标准是什么 。 工作过程完成情况、计划执行落实情况的跟踪、检查、整改和绩效考核。 质量记录的填写和存档 2、对客服务和沟通 对客服务的及时性 对客服务品质----提高维修质量和维修技术水平，尽量避免重复维修，增强信誉度和品牌效应。 对可做好沟通和解释工作提高维修服务满意度。 工程管理小结 3、加强设备设施管理 设备设施管理专业化、规范化管理；设备责任到人。 认真贯彻和执行预防性维修计划提高设备设施使用寿命。 4、做好对专业外委公司的监管和考评工作 5、增收节支、节能降耗 知识回顾Knowledge Review 物业工程管理 物业设备设施管理的目的及意义 目的： 保证房屋建筑处于良好的安全使用状态；保证设 备设施发挥应有的功能、处于良好的工作状态。 意义：良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证；是延长物业使用年限提高物业使用价值，使全体产权人共有资产保值增值的有效手段 可以为业主及使用人创造优美舒适的环境与生活条件。能为物业公司树立良好企业形象，带来可观的经济效益从而提高企业竞争能力。 物业工程管理基础 物业设施设备构成 为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，首先需要了解物业设备的构成。 物业中的设备通常包括：基础设备、生活设备、 安全设备三大类 基础设备类 供配电设备类 1、供电设备系统 2、 配电设备系统 供电设备系统 高压供电形式 低压供电形式 自备发电机供电形式 基础设备类 配电设备系统 进线柜 计量柜 分配柜 连接柜 母排 基础设备类 供水设备类 1、市网供水形式 2、二次供水形式 3、无负压供水形式 生活类设备构成 生活类设备是指与业主及使用人生活密切相关，并且影响业主及使用人生活环境质量的各类设备的总和。 生活设备 电梯 排水设备 停车设施设备 供暖设备 通风设备 特殊用水 弱电设备 普通照明设备 智能建筑系统 安全类系统 安全类系统 1、消防系统 2、安防系统 3、防雷系统 4、防险照明系统 物业工程管理的核心及要点 做好设备资料管理 一、设备的原始档案 二、设备卡及设备台账 三、设备技术登记卡 四、设备系统资料（竣工图、系统图、设计及施工变更记录等） 物业工程管理的核心及要点 熟悉设备运行 建立绩效考核机制 设备定期维护保养 〈1〉坚持做到“三好、四会、五定” “三好”即对设备用好、修好、管理好； “四会”即对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障； “五定” 即 对设备进行清洁保养、检修时定人、定点、定时 定值和定责。 物业工程管理的核心及要点 〈2〉注重安全管理、严格操作规程、规避安全风险 〈3〉结合实际、降低节能。本