刍议土地估价行业的诚信管理.docVIP

PAGE PAGE 1 刍议土地估价行业的诚信管理 　　【摘要】随着我国房地产市场的日趋完善，与房地产估价有关的业务需求也在快速地增长，土地估价行业在不断成长的过程中，为社会经济的发展做出了巨大的贡献。随着行业之间的竞争越来越激烈，土地估价行业出现了一些不良现象，引起了社会公众对土地估价行业诚信问题的关注，也对土地估价师的社会作用提出了质疑。本文简析当前土地估价行业存在的问题，并对土地估价行业的发展提几点建议。 　　【关键词】土地估价；问题；诚信管理 　　土地价格是土地价值和权益的具体表现，是土地供求关系的反映，是调整土地利用方式的重要手段。近年来，由于土地估价机构之间的竞争越来越激烈，土地估价行业出现了一些不良现象，如通过恶意竞价、高额回扣、诋毁竞争对手、挖墙脚等不正当手段达到招揽业务的目的，忽视对机构内执业人员的综合素质、业务水平的提高等。这引起了社会公众对土地估价行业诚信问题的关注，也对土地估价师的社会作用提出了质疑。 　　1土地估价行业现状 　　1.1受体制性问题的约束和影响，评估市场不规范、不健全，估价行业缺乏诚信动力。诚信是市场经济的内在原则要求，评估机构、估价师作为评估市场的主体理应按照市场经济原则从事评估业务;同样，市场经济内在原则以及市场化程度决定评估机构的评估经营活动。但是，缘于评估市场发育不良，目前的估价业务来源绝大部分出于经济活动中的程序性需要，该类评估，有的专家学者称之为程序性评估，其直接表现就是评估价格既定下的形式性报告，估价人员需要的是维持生计的经济利益。在这种市场供求关系下，估价师诚信供给的动力从何而来？显然，估价机构、估价师缺乏诚信动力。只有当估价业务是来源于本来意义的市场，形成“市场性评估”基础状态下，诚信供给的动力才不再缺乏。 　　1.2行业监管不到位，管理技术手段不高，缺乏足够的诚信压力。诚信压力取决于失信被揭露或被发现后将要付出的代价，失信代价低诚信就不会高。当前，无论是业务行政主管部门还是行业协会，在管理和自律过程中皆缺少行之有效的、可操作性强的管理规范和自律规则，特别是市场准人和退出机制等方面，制度不健全、不完善，无法可依、无章可循。此外，对评估市场容量的研究太少，出现市场供求失衡时，调控能力差，总希望在市场经济成熟度不那么高的执业环境中，依赖纯市场手段实现优胜劣汰(不妨称之为估价行业监管过程中出现了“过于自信过失”)。还有失信风险低，受损失当事人起诉成本高或根本不值得为公家甚至为国家的利益去诉诸法律。 　　1.3估价从业人员诚信心理扭曲。估价行业的诚信，本来不仅要求估价从业人员自已讲诚信，而且要通过专业服务来判断相关当事人是否诚信;问题是由于自身的不诚信或诚信缺失的大前提下，怀疑、推定他人的不诚信，最终导致无法客观、真实地评价别人的诚信。再加上重“关系”、讲“人情”，从业心理中就出现了冒风险可获得眼前利益和讲诚信换来长远发展的选择上，更多地选择了前者。 　　1.4职业道德缺乏，道德修养不够。诚信是指内诚于心，外信于人。“诚”是道德主体内在的一种品质和信念，“信”则是道德主体在社会生活中与他人或社会整体交往时所表现出来的具体行为及价值取向，往往表现为讲信义，守信用，重承诺。诚信作为一个伦理道德范畴，最基本的核心就是诚实守信。但估价行业职业道德存在的问题始终比较突出，主要表现在一些从业人员缺乏道德责任感，藐视市场规则，不尊重竞争对手，正如有些同志总结的“不是按牌理出牌，而是想怎么出牌就怎么出牌”，对评估秩序的维护缺少最起码的责任意识。 　　2建立土地估价市场行之有效的诚信管理制度体系 　　2.1加大行业监管力度。估价机构和委托方是在利益驱动下制造虚假信息，只要使其造假的收益小于成本、无利可图时，造假就失去了市场。因此，要加大对失信行为的惩治力度，大幅度提高失信行为的社会成本与经济成本，让失信者得不偿失。同时，要建立健全市场准入和退出机制，把失信估价机构和执业人员淘汰出局。 　　2.2建立诚信档案。为了保证诚信档案的真实性和完整性，应建立行业协会与政府部门的配合机制，全面收集和汇总奖惩信息，及时、动态地掌握每个估价机构和每个土地估价师的执业情况，加强与政府部门的信息沟通和信息交换，建立信用公布和开放制度，提供网络查询服务。 　　2.3建立土地估价机构诚信等级评定制度。为促进土地估价行业诚信建设，还必须建立内容广泛、指标完整、方法科学、评价合理的诚信等级评价体系。这个体系包括国土部门对其行政监督、协会对其行业自律评价、客户对其服务状况的总体评价，还包括由各种评价转化得来的绝对评价指标、相对评价指标、静态指标和动态指标。最后，根据指标测算，将估价机构划分为不同的信用等级，接受社会公众的监督。 　　2.4营造良好的信用环境。应建立政府行政监督和行业协会自律分工合作的监督机制。政府要加