商业综合体定位招商及规划课件.ppt

商圈型态的定义及其重要性 “在市区或郊区的某块既定的片区范围内，构 成了足以聚合人流进入该片区范围内进行消费 活动的各种不同类型的零售商店之条件, 而形 成意义上的「商圈」”。 所谓的 我们将其解读为： 商 圈 华南MALL从世界最大的购物中心沦为“世 界最空旷的购物中心”及“世界最寂寞的购物中心” 我们的购物中心都败在哪？ 被称为「中国购物中心的灾难 」 我国开发商被讥为「牛仔开发商」 The world’s emptiest and loneliest centre. 这些评论 反射出几个值得 我们深思的问题 2 1 争 议 点 美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 – Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出： 应针对来客及游客定位为「目的性购物中心」 适合于以休闲旅游为导向的地区开店 交通便利是决定销售的关键因素 例如，位于密苏里州、堪萨斯市偏远的Odessa 小镇上的Prime品牌折扣店购物中心, 商业面积 不到30,000㎡, 当地人口只有3,500人, 90%的 销售来自开车的游客及目的性购物者” 华南Mall完全不具备吸引「开车游客」及「目的性购物者」的条件 广东省每百户家庭 汽车拥有率22.5辆 无充分的动机 前往消费 将大批的工厂直营品牌折扣店 塞进购物中心内，是完全没有 专业水平的布局 Edward DeSwart 洋和尚的杰作 是华南MALL灾难后的 另一场浩劫 美国「时代周刊」指出： 华南MALL团队为了寻求创意，花两年时间，走访世界，考察法国、意大利及美国，预期开业后日均客流量可达7万人次。 该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。 定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言： “你只能在顾客心中找到定位的创意” 花两年的时间，将珠三角5,000万的潜在顾客 群到底都在想些什么、干些什么、购买什么、 休闲什么、娱乐什么、喜欢什么、不喜欢什么， 彻底搞的一清二楚，也不至于落到今天没有顾 客上门的地步。 过去半个世纪以来, 无论是购物中心业界, 或学术界, 连欧美的专家学者们, 都未曾在购物中心的定位决策过程这块领域中, 发展出比较像样的、既适用、且实用的操作模式, 因此, 国内业者也无须过度迷信洋和尚, 他们只不过起步的早, 经验的多, 忽悠的手段相对要高明一些, 但要拿来忽悠中国近14亿的顾客, 恐怕就没那么容易了, 华南Mall就是个最好的见证。 经典案例分解 中国华南MALL 2005年世界最大 加拿大西埃德蒙顿 1981年世界最大 打破“世界最大”的迷思 2009年美国纽约时报(The New York Times)大胆地 预测: 2010年以前, 世界十大购物中心当中, 至少有 七家将出现在中国。 名 称 地 点 营业面积 排名 开业年份 华南Mall 中国东莞 660,000㎡ 1 2005 金源新燕莎 中国北京 552,000㎡ 2 2004 西埃德蒙顿 加拿大 353,000㎡ 3 1981 熊猫城 中国成都 300,000㎡ 4 – 正佳广场 中国广州 300,000㎡ 4 2005 南海岸广场 美国加州 260,000㎡ 5 1967 美利坚中心 美国明州 232,000㎡ 6 1992 索格拉斯.米尔斯 美国佛州 232,000㎡ 6 1990 东方广场 中国佛山 173,000㎡ 7 2003 2005年的世界排名 名 称 地 点 营业面积 排名 开业年份 华南Mall 中国东莞 660,000㎡ 1 2005 金源新燕莎 中国北京 552,000㎡ 2 2004 西埃德蒙顿 加拿大 353,000㎡ 3 1981 熊猫城 中国成都 300,000㎡ 4 – 正佳广场 中国广州 300,000㎡ 4 2005 南海岸广场 美国加州 260,000㎡ 5 1967 美利坚中心 美国明州 232,000㎡ 6 1992 索格拉斯.米尔斯 美国佛州 232,000㎡ 6 1990 东方广场 中国佛山 173,000㎡ 7 2003 西埃德蒙顿 零售:主力店: 超市、电器/品牌折扣店及其他店 娱乐: 欢笑天地、万达电影城、天线宝宝 餐饮:麦当劳、肯德基、必 胜客及真功夫原盅蒸饭/ 其他不详 零售:主力/次主力店共9家(含3 家百货公司)/ 800家品牌店 娱乐:世界最大的室内水上乐园,规模20,000㎡/世界最大的室内主题乐园/9个游乐区/26个厅院