指不动产估价师接受委托所估价之土地.ppt

依不動產估價技術規則第八十一條之規定 依不動產估價技術規則第八十二條之規定 第?三?章?估價方法 －成本法 土地開發分析法價格之計算公式如下： V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M） 其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。 全聯會依第五十六條、第六十條、第六十一條、第六十三條、第六十六條 、第六十七條及第七十七條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。 * * 成本法 一、成本法之意義及成本價格之計算 （一）意義：成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成 本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部 分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得 之價格為成本價格。 （估技48 I） PB＝C－Dn * （二）計算成本價格 成本價格之計算公式如下： 1. 土地成本價格＝土地總成本。 2. 建物成本價格（建物現值）=建物總成本—建物累積折舊 額。或建物成本價格 = 建物總成本×【 1－（年折舊率× 經歷年數）】。 PB＝C－Dn 或 PB＝C×【1-（D×n）】 3. 房地成本價格=土地成本價格＋建物成本價格。 P＝PL＋PB 前項土地成本價格之求取有困難者，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。 （估技69） * 1 營造施工費 依題旨或查表判定 2 規劃設計費 以營造施工費2～3 %計 （估技57） 3 廣告、銷售費 以總成本金額4～5 %計 （估技61） 4 管理費 以總成本金額3～4%計公寓條例4-5% （估技61） 5 稅捐 以總成本金額0.5～1.2 %計 （估技61） 6 資本、利息 自有資金：不高於一年期定存且不低於活存利率 銀貸資金：以短期放款利率計 （估技59） 7 開發建築利潤 依題旨或自行假設利潤率 其利潤計算依（估計60）規定 各項建物成本費用之費率速記簡表 估算2-7項間接成本費用，如勘估標的包含土地時，應加計土地價格部份 * 二、計算建物之折舊額之方法（耐用年數法）有那些？ （一）定額法：（又稱定比法、直線法或平均法） 是假設在不動產之耐用期間，每年之減價額相同。因此每 年之減價額累計額，是與經歷年數成正比例增加。其公式如 下： Dn＝ × n D＝ P n × C － D × N C：建物總成本 P n ：建物成本價格 n：建物經歷年數 D n ：累積折舊額 N：建物耐用年數 R ：殘餘價值 D：每年之折舊額 S ：殘價率 * （二）定率法：（百分減值法，又稱為餘額遞減法或定率遞減法） 此法是對經過折舊之不動產殘餘價格，以一定折舊率，計算 每年之減價額。 其折舊額有漸增之傾向，故這是一種加速折舊之方法。 其公式如下： 累積折舊額有採取下列方法計算之必要者，應於估價報告書 中敘明： 1.定率法，公式如下： Dn＝C[1-(1-d)n] 其中： Dn ：累積折舊額。 C ：建物總成本。 n ：已經歷年數。 d ：定率法折舊率。 d＝1- PB＝C Dn ＝C－Pn * （三）償還基金法（又稱轉投資法）是以每年提存一定金額， 並按一定利率計算，使其生息後本利和與建物之耐用年